وقتی صحبت از قیمت گذاری در حوزه املاک می شود نخست باید دانست که ملک ذکر شده در کدام نوع دسته بندی قرار می گیرد، همانطور که می دانیم املاک به دسته های مختلفی از جمله ملک های تجاری، صنعتی، اداری، مسکونی و ... تقسیم بندی می شوند. و هر کدام کاربری های مخصوص خود را دارند و حتی قیمت های ملک با توجه به نوع کاربری متفاوت است. قیمت رهن و اجاره نیز بر اساس نوع ملک متفاوت می باشد.
پس از مشخص کردن نوع ملک فاکتورهای بسیار زیادی در قیمت گذاری یک ملک مؤثرند.
در این مقاله از کلید املاک به این موضوع پرداخته ایم.
اندازه و مساحت و متراژ ملک مورد نظر
موارد بسیار دیگری نیز در قیمت گذاری یک ملک می توان دخیل دانست اما برای یک قیمت گذاری ساده موارد برشمرده شده کفایت می کند.
خیلی از افرادی که قصد خرید یک ملک را دارند ممکن است قبلاً سابقه خرید و فروش ملک را نداشته باشند یا اصلاً فروشنده ملک اطلاعات کافی درمورد نرخ ملک خود نداشته باشد، پس بهترین راه برای آنکه یک ملک ارزش گذاری شود قیمت گذاری آن ملک است که معمولاً از کارشناسان برای این کار بهره می برند؛ یکی دیگر از عواملی که قیمت گذاری را مهم می کند کنترل تورم در املاک است چرا که اگر چنین قوانینی قیمت یک ملک را تعیین نکند هرکسی می تواند قیمت های نجومی و دلخواه خود را روی ملک شخصی اش بگذارد و باعث بی ثباتی بازار ملک در منطقه خود و درنهایت ایجاد تورم شود.
اولین موردی که به آن اشاره شد اندازه و متراژ ملک است، با خواندن این مطلب اغلب مردم به یک دیدگاه منطقی فکر می کنند که می گوید هرچه متراژ ملک بیشتر باشد قیمت آن هم بیشتر است! خب این مسئله در نگاه اول بسیار منطقی به نظر می رسد و در اغلب موارد به همین صورت است اما یک عامل وارونه نیز وجود دارد که گاهی به علت وجود اختلاف طبقاتی، طبقات ضعیف و متوسط جامعه خرید یک ملک کوچک در یک منطقه متوسط یا فقیر را به خرید ملکی با متراژ زیاد را ترجیح می دهند در اینجا فردی که صاحب یک ملک بزرگ در یک چنین منطقه ای است مجبور می شود برای به فروش رفتن ملک خود با وجود متراژ زیادی که دارد قیمتی پایین تر از سایر املاک منطقه به ازای هر متراژ درنظر بگیرد تا ملک وی به فروش برود پس می توان گفت که همه عوامل قیمت گذاری یک ملک تحت تأثیر یکدیگر هستند.
دومین فاکتور مورد بررسی منطقه ی شهری ملک بود البته اینکه ملک در چگونه شهری واقع شده باشد هم مهم است، همانطور که می دانیم یک ملک واقع شده در کلان شهری مثل تهران قطعاً قیمت بالاتری با یک ملک هم تراز خود در یک شهرستان کوچک خواهد داشت! چرا که چشم انداز اجتماعی ملکی که در کلان شهری مثل تهران واقع شده باشد به مراتب بهتر و بیشتر است! با یک مثال می توان این مسئله را بهتر توضیح داد، مثلاً شما در یک مرکز یک استان محروم کشور ایران در بهترین منطقه شهری خانه ای بزرگ و مجلل را به قیمت یک میلیارد تومان خریداری می کنید اما با هزینه کردن این مبلغ در کلان شهری مثل تهران یک واحد کوچک و متوسط در یک منطقه پایین یا متوسط می توانید تهیه کنید!
پس از آنکه حدود قیمت یک شهر یا منطقه جغرافیایی برای ما مشخص شد منطقه شهری ای که ملک در آن واقع شده بسیار حائز اهمیت است، مثلا خوب می دانیم که در هر منطقه شهری یا حتی روستایی مناطقی وجود دارند که از حسن شهرت خوبی برخورد دار هستند یا اصطلاحاً عموم مردم آن مناطق را به عنوان مناطقی خوب و مناسب برای امری خاص می شناسند، یک منطقه را مناسب برای داشتن یک ملک تجاری و یکسری مناطق را مناسب برای سکونت می دانند پس در نظر گرفتن این تفکر عموم و این حسن شهرت ملک بسیار حائز اهمیت است چرا که بسیار روی قیمت گذاری یک ملک در منطقه تأثیر می گذارد مثلاً قیمت یک ملک مسکونی که نزدیک به مناطق پر ترافیک است و در مرکز شهر واقع شده به مراتب پایین تر از ملکی است که در منطقه ای خلوت تر واقع شده و این را می توان به خوبی از نظر عموم متوجه شد، پس اگر قصد خرید ملک در شهر دیگر را دارید نخست از بومیان آن منطقه تحقیق کنید!
یکی دیگر از موارد مهم که به آن اشاره کردیم چشم انداز ملک است، در برخی از بافت های شهری فرسوده خصوصاً در بافت های بزرگ آینده و چشم انداز خوبی برای ملک خریداری شده وجود ندارد ! چرا که آن مناطق پیشرفت خود را کرده اند و اگر سالها بعد قصد فروش ملک خود را داشته باشید چیز زیادی به ارزش آن افروده نمی شود اما این دلیل بر آن نیست که در این مناطق ملک نخرید! بلکه باید دید شما به چه طور ملکی نیاز دارید، مثلاً برای تهیه یک مغازه تجاری اینگونه مناطق شهری بهترین نقاط شهر هستند! چرا که همه مردم این مکان ها را از دیرباز برای تهیه وسایل مورد نیاز خود انتخاب می کرده اند و اساساً مشتری های ثابت خود را دارند! پس بسیار مهم است که هدف شما از خرید ملک چگونه ملکی است!
یک مسئله بسیار مهم دیگر نوع دکوراسیون و معماری بنا است، همانطور که می دانید میزان هزینه ای که برای دکور یک ساختمان شده تأثیر مستقیمی در قیمت گذاری آن ملک دارد برای مثال شما برای تهیه یک دفتر کار که با مصالح بسیار آنتیک تجهیز شده و از آخرین سیستم های گرمایشی و سرمایشی برخورد است باید هزینه ای بیشتر را نسبت به ملکی در همان منطقه با یک معماری ساده و کم امکانات تر پرداخت کنید، و این مسئله درمورد واحد های مسکونی نیز بسیار شایع و صادق است به گونه ای که اشاره کردیم سن یک بنا در قیمت گذاری آن تآثیر دارد و وقتی سن یک بنا بالا می رود قطعاً از قیمت و ارزش آن کاسته می شود چرا که ساختمان های هم تراز جوان تر و با معماری و امکانات بهتری اطراف آن ساخته می شوند که میل افراد به خرید آن ها به مراتب بیشتر است! علاوه بر آن هر فردی ترجیح می دهد یک ملک با معماری منطقی تر را خریداری کند مثلاً یک خانه که معماری آن به گونه ای است که فضای مفید بیشتری برای استفاده دارد به یک خانه با معماری غیر اصولی که پرتی دارد یا زمین قناسی داشته ترجیح داده می شود؛ همچنین می دانیم که نورگیر بودن یک ملک خصوصاً در املاک مسکونی بسیار حائز اهمیت است پس هرچه معماری یک بنا به گونه ای باشد که نورگیر بهتری را به ما ارائه دهد قطعا انتخاب بهتری برای خریداری است.
امروزه بسیاری از واحدهای تجاری و مسکونی در مجتمع های بزرگ، آپارتمان هایی با طبقات بسیار زیاد واقع شده اند، طبیعتاً اکثر افراد ترجیح می دهند که با افراد کمتری همسایه باشند، چرا که ارتباط برقرار کردن و مدیریت یک ساختمان کم جمعیت تر بسیار راحت تر است، جمعیت زیاد یک مجتمع خصوصاً اگر مشترکاتی در پرداخت قبوض داشته باشند بسیار دردسر آفرین خواهد بود، پس طبیعی است که عموم جامعه در بین واحد های آپارتمانی واحد هایی را انتخاب کنند که در یک طبقه فقط یک واحد وجود داشته باشد، پس به طور کلی می توان گفت که جمعیت اطراف یک ملک بسیار بر قیمت ملک تأثیر گذار است پس هرچه تعداد طبقات و جمعیت افراد کمتر باشد طبیعتاً قیمت ملک هم بیشتر است.
در کشورهایی که ملک به فرد تعلق می گیرد نوع سند یک ملک بسیار حائز اهمیت است چرا که فرد هزینه ی زیادی را برای داشتن یک ملک می دهد و در ازای آن توقع دارد سندی با ارزش دریافت کند که ارزش ملک مورد نظر را داشته باشد، پس نوع سند یک ملک بسیار مهم است. قانون های زیادی مبنی بر اصلاح املاک بدون سند تصویب شدند اما هنوز هم هستند املاکی که پایان کار خود را دریافت نکرده و سند ندارد پس اول باید فهمید که آیا ملک مورد نظر ما دارای سند هست یا نه؛ به این نکته نیز باید توجه داشت که در خیلی از مناطق کشور خودمان هنوز املاک با استفاده از قولنامه ها خرید و فروش می شوند و اصلاً سندی برای این املاک وجود ندارد دسترسی به سند اصولاً بسیار سخت است پس بهتر است قبل از خرید یک ملک درمورد سند آن استعلام بگیرید و پس از آنکه از وجود سند یک ملک مطلع شدید خوب است بدانید که اسناد انواع مختلفی دارند مثلاً سندهای اوقافی که باید هر ساله صاحب سند مبلغی را به اداره اوقاف پرداخت کند و نسبت به سندهای شخصی یا ملکی ارزش کمتری دارند، یا سند های تعاونی و ... ، و در آخر با توجه به وجود سند برای یک ملک یا عدم وجود آن بر روی ملک قیمت گذاری می کنیم، واضح است که ملکی که بدون سند باشد یا اصطلاحاً با قولنامه به فروش برسد به مراتب قیمتی پایین تر از یک ملک دارای سند دارد، و همین طور به مراتب یک سند شخصی و ملکی بسیار با ارزش تر از اسناد دیگر است و باید با توجه به سندی که برای ملک درنظر گرفته شده برای ملک قیمتی را در نظر گرفت.
و در نهایت برای خرید یک ملک بهتر است ملک را با املاکی با موقعیت شبیه به خودش مقایسه کنید، برای مثال وقتی یک فروشنده به شما قیمتی می دهد آن را با سایر قیمت های همان منطقه ملک مورد نظر مقایسه کنید، اصولاً املاکی با شرایط مشابه باید قیمت هایی در یک راستا و نزدیک بهم داشته باشند و با توجه به تفاوت های جزیی به مقدار جزیی در قیمت متفاوت باشند اما اگر فروشنده قیمتی بسیار متفاوت با سایر املاک همتراز خود ارائه دهد ارزشی اضافه بر ارزش ملک خود را به شما تحمیل کرده است که در چنین موردی بهتر است قیمت گذاری را به کارشناسی واگذار کنید!
همه 15 موردی که برای قیمت گذاری یک ملک نام بردیم از عواملی هستند که به طور مستقیم یا غیر مستقیم بر قیمت یک ملک تأثیر می گذارند اما آنچه گفتیم اصلاً بدین معنی نیست که همین عوامل برای قیمت گذاری بر روی یک ملک کفایت می کند! یا همیشه صادق هستند! مواردی پیش می آیند که برخی ازین موارد گفته شده نادیده گرفته می شود و دیگر نکات مثبت ملک باعث بالا رفتن قیمت ملک می شود.
به طور کلی نحوه قیمت گذاری ملک، دسته بندی آن ها و تشخیص مزیت ها و نکات منفی پیرامون یک ملک برای افرادی که سر رشته ای در معامله املاک ندارند و اساساً علم و دانشی پیرامون این مسئله ندارند کمی دشوار است، پیرو همین موضوع و برای کنترل قیمت مسکن و تورمی که در خرید و فروش املاک ایجاد می شود توصیه می شود برای قیمت گذاری یک ملک که با معیارهای اولیه شما سازگاری دارد به یک کارشناس مراجعه کنید چرا که کارشناسان این حوزه با موارد زیادی روبه رو هستند و اصولاً قدرت مقایسه بهتری نسبت به افراد عادی دارند و نسبت به قیمت آن منطقه آگاهی بیشتری دارند. این کارشناسنان می توانند افراد شاغل در بنگاه های املاک یا بعضی کارشناس دادگستری باشند که با کمک گرفتن از آن ها می توانید یک ملک را به قیمت درست منطقی و با خیال آسوده خریداری کنید.
منتظر نظرات ارزشمند شما درباره مقالات کلید املاک هستیم.
دیدگاه کاربران