جهت آشنایی با نحوه و شرایط فروش ملک مشاع در قدم نخست لازم است معنای ملک مشاع را بدانیم. ملک مشاع، ملکی را شامل می‌شود که بین دو الی چند نفر مشترک است، معنای آن این است که هر بخش و قسمت از ملک به همه شرکا تعلق دارد. در چنین ملکی هر کدام از شرکا نسبت به هر جزء ملک حق مالکیت دارد. چنین وضعیتی ممکن است با اعمال حقوقی از جمله هبه مال و خرید و فروش ملک به دو الی چند نفر به وجود آید. برای مثال فردی مثلا آقای X مالکیت شش دانگ از یک باب مغازه را دارا است و به صورت مشاعی دو دانگ از این شش دانگ را به آقای Y می‌فروشد و به این صورت آقایان X و Y هر دو مالک مغازه محسوب می‌شوند.
فرض دیگری که معمول است، وضعیت اشاعه در ماترک است یعنی اموال باقی مانده از شخص فوت شده. هنگامی که یک خانه سهم الارث چهار نفر باشد هر کدام از این چهار نفر به نسبت سهم خود در ملک مذکور مالک و شریک یکدیگر محسوب می‌شوند. البته معنای این اشاعه این نیست که امکان صدور سند رسمی نسبت به سهم هر یک از مالکان در املاک ثبت شده وجود ندارد. در نهایت با توجه به سهم مشاعی هر یک از مالکان یک سند مالکیت جداگانه همراه با درج سهم شریک یا شرکای مشاعی دیگر صادر می‌گردد. (مثلا ۳ دانگ مشاع از شش دانگ مشاع). به شما پیشنهاد می کنیم برای اطلاعات بیشتر به وب سایت کلید املاک مراجعه فرمائید.
با وجود اینکه فروش ملک مشاع به دلیل چند مالکیتی بودن و اختلاف بین آنها ممکن است دشوار و پیچیده باشد و حتی عموماً نسبت به ملکی که دارای یک مالک است یعنی ملک مفروز قیمت پایین‌تری خواهد داشت. لازم است که بدانید هر کدام از مالکان ملک مشاع این حق را دارد که بدون کسب اجازه از مالکان دیگر نسبت به سهام خود از ملک نسبت به اجاره یا فروش آن اقدام کند.
به چنین اقداماتی در اصطلاح، عنوان تصرفات حقوقی داده می‌شود. در حقیقت این تصرفات در عالم اعتبار صورت می‌گیرند و وجود دارند. نقطه مقابل تصرفات حقوقی تصرفات مادی هستند. تصرفات مادی تصرفاتی را شامل می‌شود که نسبت به جنبه فیزیکی مال صورت می‌گیرد. با وجود اینکه تصرفات حقوقی از جمله فروش سهم مشاع از ملک به صورت قانونی امکان پذیر است اما تصرف مادی به هر شکل در ملک مشاع مشروط به کسب اجازه از کلیه شرکا است، زیرا با توجه به اینکه هر کدام از شرکا نسبت به هر ذره در ملک صاحب مالکیت مشاعی هستند هرگونه دخل و تصرف در سهم خود، دخل و تصرف در سهم شرکای دیگر نیز محسوب خواهد شد؛ به عنوان مثال اگر علی و رضا از مالکان مشاعی یک ملک باشند، تصرفات عملی یا مادی هر کدام از آنها در ملک مذکور مشروط به کسب اجازه از شریک دیگر است ولی اگر رضا سهمش را به احمد بفروشد، این فروش کاملاً قانونی و بلامانع است؛ ولی اگر بعد از اینکه انتقال مالکیت به احمد صورت گرفت، احمد بخواهد در ملک مذکور حاضر شده و به عنوان مالک جدید هرگونه سکونت یا تصرفی را در آنجا انجام دهد و علی از این عمل رضایت نداشته باشد، علی قادر خواهد بود از اقدامات او جلوگیری کند و ممانعت صورت گرفته از جانب علی کاملاً قانونی است.
به علت وجود چنین مشکلاتی درباره تصرفات مادی در ملک مشاع، مالکان آن تلاش می‌کنند به این شرایط پایان دهند و ملک مذکور را از حالت مشاع خارج کنند.
در جریان پایان دادن به مالکیت ملک مشاعی باید نوع و ماهیت مال را مورد توجه قرار داد، زیرا در قوانین و مقررات بر اساس نوع مال، الزامات و احکام قانونی ویژه‌ای لحاظ شده است؛ در نتیجه با نگاه ویژه که صرفاً به اموال غیر منقول یعنی زمین و ملک نظر دارد باید بیان کرد در صورت توافق نمودن شرکای ملک مشاع با یکدیگر، قادر خواهند بود ملک مذکور را به گونه‌ای که کلیه شرکا رضایت داشته باشند ، بین خود تقسیم نمایند. در چنین شرایطی یک تقسیم‌نامه که می‌تواند عادی یا رسمی باشد تنظیم می‌گردد (در صورت رسمی بودن تقسیم‌نامه باید به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه شود)، البته توجه داشته باشید که تقسیم‌نامه فوق زمانی دارای اعتبار خواهد بود که بین شرکا فرد غایب یا افرادی مثل کودکان یا افرادی که سلامت ذهنی ندارند یا اینکه قادر به تصرفات معقول اموال خود نیستند یعنی محجورین وجود نداشته باشند، در صورت وجود چنین شرایطی به منظور رعایت مصلحت این افراد، تصمیم گیری در رابطه با نحوه و چگونگی تقسیم ملک مشاع به دادگاه سپرده خواهد شد.
در صورت بروز اختلاف و درگیری میان شرکای ملک مشاع هر کدام از شرکا قادر خواهند بود جهت تقسیم ملک، که در اصلاح قوانین ثبتی افراز نام دارد اقدام نمایند.
در چنین شرایطی باید وضعیت ثبتی ملک مورد تقسیم، بررسی شود. به بیان دیگر اگر بر فرض ملک مذکور هیچگونه سابقه ثبتی در دفتر املاک ثبت نداشته باشد یعنی ثبت ملک در دفاتر اسناد رسمی صورت نگرفته باشد، مرجع صالح جهت اقامه دعوی، محل قرارگیری ملک مذکور خواهد بود و در صورتی که ملک مشاع مذکور سابقه ثبتی در دفتر املاک داشته باشد درخواست مبنی بر افراز از اداره ثبت محل قرارگیری ملک به عمل می‌آید، در نتیجه در اکثر موارد متقاضی بایستی درخواست خود مبنی بر افراز را به واحد ثبتی حوزه‌ای که ثبت ملک مشاع مذکور در آنجا صورت گرفته تقدیم کند و در صورت دارا بودن قابلیت افراز مطابق ضوابط، ادامه فرایند عملیات افراز در مرجع ثبتی مربوطه صورت می‌گیرد. ولی در صورت بررسی‌های واحد ثبتی، اگر عدم امکان افراز اعلام شود که می‌تواند به دلایل مختلفی از جمله مساحت ملک باشد، متقاضی قادر نخواهد بود به دادگستری مراجعه کرده و درخواست خود را مطرح نماید. در ادامه این مقاله به تشریح و توضیحات مربوطه در رابطه با هر یک از صور فوق پرداخته می‌شود.
درباره مراجعه به دادگاه باید این نکته را مورد توجه قرار داد که در دادخواست مبنی بر افراز ملک مشاع، بایستی نام تمامی شرکا در دادخواست ذکر شود حال چه به عنوان خواهان، چه به عنوان خوانده.
بعد از مراجعه نمودن به اداره ثبت و ارائه درخواست مبنی بر افراز، فرآیند اداری صورت خواهد گرفت. به این شکل که نماینده ثبت به دنبال درخواست افزار به پرونده ثبتی ملکی که تقاضای افراز آن مطرح شده است مراجعه می نماید. لازم است بدانید که یک شماره پلاک ثبتی دارد که مندرج در سند مالکیت است و این پلاک ثبتی معرفی کننده پرونده‌ای است که در خصوص همان ملک در اداره ثبت موجود است. بعد از انجام بررسی‌های لازم توسط مسئول واحد ثبتی و تحویل پرونده به نقشه بردار ثبت، در صورت به حد نصاب رسیدن مساحت ملک بر اساس اصول اداره ثبت، طی یک روز و تاریخ مشخص از تمامی شرکا و نماینده ثبت، برای بازدید از ملک دعوت به عمل می‌آید و نقشه بردار پس از بازدید اقدام به تهیه صورت جلسه‌ای از وضعیت ملک می‌کند که بایستی تمامی شرکا آن را امضا کنند و در نهایت نقشه بردار تصمیم خود را درباره افراز ملک یعنی قابل تقسیم بودن آن اعلام می‌کند.
تصمیم گیری واحد ثبتی درباره عدم قابلیت افراز، از جانب هر کدام از شرکا به مدت ده روز در دادگاه عمومی حقوقی که در حوزه قرارگیری ملک واقع است قابل اعتراض خواهد بود.
در صورت تشخیص اداره ثبت مبنی بر غیر قابل افراز بودن ملک، یک گواهینامه مبنی بر غیرقابل افراز بودن ملک مذکور به متقاضی ارائه می‌شود و متقاضی می‌تواند با استناد به این گواهی به همراه سایر مدارک شامل مدارک شناسایی و تصویر کپی برابر اصل سند مالکیت، درخواستی مبنی بر فروش ملک مشاع مذکور به دادگاه حقوقی حوزه‌ای که ملک در آنجا واقع است ارائه کند. در عمل ارائه این درخواست بایستی در قالب یک دادخواست (فرم چاپی به خصوصی که در دادگستری وجود دارد) صورت گیرد، توجه داشته باشید که تنظیم این دادخواست در تهران از طریق دفاتر مربوط به خدمات الکترونیک قضایی صورت می‌گیرد. بعد از ارائه این دادخواست و صدور دستور فروش از طرف دادگاه و تشکیل پرونده اجرایی، مدیر اجرا بر اساس مقررات قانون اجرای احکام مدنی اقدامات لازم جهت مزایده و فروش ملک مشاع را انجام می‌دهد.
در خصوص ملک مشاع سهم هر کدام از شرکا توسط قانون مشخص می‌گردد ولی از نظر محدوده جغرافیایی این سهم توسط قانون تفکیک نشده است که در نتیجه تبعات حقوقی بسیاری به دنبال خواهد داشت زیرا یکی از شرکای ملک مشاعی در هر جا از کره زمین که باشد قادر خواهد بود نسبت به سهم خود ادعای مالکیت نماید.
در رابطه با ملک مشاع، پلاک، زمین و مستغلات آن، غیرقابل افراز بودن ملک طی صدور حکمی توسط مراجع دارای صلاحیت از جمله اداره ثبت و از جانب دادگاه عنوان می‌شود.
هر کدام از شرکا قادر خواهند بود برای فروش ملک مشاع مذکور درخواست دهند.
در مرحله بعد بایستی دادگاه دستور به فروش ملک دهد، یعنی باید یکی از شرکا به دادگستری مراجعه کرده و درخواست خود مبنی بر فروش ملک غیرقابل افراز را مطرح نماید و از آنجایی که فروش ملک دستور است و حکم محسوب نمی‌شود در نتیجه قابل تجدید نظرخواهی نخواهد بود و دادگاه قادر خواهد بود در صورت بروز اشتباه اقدام به اصلاح آن نماید.
روش دیگر این است که فروش ملک مشاع از طریق مزایده صورت گیرد. طی مزایده، کارشناس یک قیمت پایه برای ملک مشخص می‌کند و کسی در مزایده برنده است که قیمت بالاتری را پیشنهاد کند. توجه داشته باشید که در صورت عدم حضور شرکا یا شخص ثالث در جلسه مزایده پابرجا خواهد بود و عدم حضور آنان نمی‌تواند مانع برگزاری مزایده شود.
فردی که درخواست فروش ملک مشاع را مطرح کرده است نیز می‌تواند ملک را خریداری نماید.
در فروش ملک مشاع و کلیه دعاوی حقوقی همواره لازم است که مشورت با یک وکیل را در اولویت قرار دهید زیرا پیچیدگی و تبصره‌های مسائل حقوقی به قدری دشوار و زیاد است که به تنهایی قادر به حل چنین مسائل و مشکلات حقوقی نخواهید بود. مشورت با موسسات حقوقی یا وکلا در پیشبرد پرونده حقوقی شما در زمینه فروش ملک مشاع بسیار مؤثر خواهد بود کافی است انتخابی درست انجام دهید یعنی انتخاب یک حقوقدان مجرب، تا با سهولت و سرعت هرچه تمام‌تر ملک مشاعی را که یکی از شرکای آن محسوب می‌شوید به فروش برسانید.
آگهی های خرید و فروش، رهن و اجاره ملک را در سایت کلید املاک ببینید.
دیدگاه کاربران