انواع سند ملکی را بیشتر بشناسیم

انجام‌ معامله ملک یک کار پر هزینه می باشد که دقت و توجه بسیار بالایی را می طلبد تا هنگام معامله دچار خطا و اشتباه نشوید زیرا این کار می‌تواند خسارت های مالی زیادی را به همراه خود داشته باشد، بنابر این بدون داشتن آگاهی کافی اقدام به انجام معاملات ملکی نکنید به همین سبب قصد داریم در این مقاله شما را با یکی از موارد معاملات ملکی یعنی انواع سند ملکی آشنا نماییم، پس لطفاً تا پایان با ما همراه باشید.

تعریف سند

سند به هر نوع نوشته مکتوبی که در مقام دعوا یا دفاع از دعوا بتوان به آن استناد کرد، گفته می شود.

همچنین سند را می توان به دو دسته تقسیم نمود:

• سند رسمی

• سند عادی

مطابق قانون مدنی ، اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک ، دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی، در محدوده صلاحیت آن ها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد، رسمی می باشد.

بنابر این اسنادی که بر طبقه گفته بالا تنظیم شده باشند، سند رسمی گفته می شوند، در غیر این صورت به آن ها سند عادی گفته می شود.

این موارد نیز در مورد سند های ملکی نیز صدق می کند، از این رو هر تعداد افراد می توانند بین خودشان به سادگی سند عادی امضا کنند ولی برای آن که بتوانند از آن در مراجع قانونی استفاده کنند و به آن ها رسمیت ببخشند نیاز است که به دفاتر اسناد رسمی و افرادی دارای صلاحیت قانونی هستند مراجعه نمایند.

اسناد رسمی به سه دسته تقسیم می شود که عبارت اند از:

۱.اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک‌ تنظیم‌ می شوند.

اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک‌ تنظیم می شوند مانند: سند مالکیت، صورت مجلس تفکیکی، صورت مجلس تحدید و حدود و ... می باشد.

۲.اسنادی که دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شوند.

اسنادی که در این دفاتر تنظیم‌ می شوند عبارت اند از: اسناد انتقال قطعی، اجاره، صلح، وکالت، مشارکت، رضایت، وصیت و غیره.

۳.اسنادی که نزد مامورین رسمی دولت تنظیم می شوند.

اسنادی که نزد سایر مامورین رسمی دولت در حدود صلاحیت ان ها تنظیم می شوند که شامل: شناسنامه، گذرنامه، گواهی نامه رانندگی می باشند.

 توجه داشته باشید همان گونه که قبل به این موضوع اشاره نموده ایم تفاوت مهم و اساسی که بین سند رسمی و سند های عادی وجود دارد این است که در مورد سند های عادی می توان تردید و یا انکار نمود ولی در مورد سند های رسمی جای هیچ گونه تردیدی وجود ندارد.

از این رو سند های رسمی از اعتبار و قدرت بالاتری نسبت به سند های عادی برخودار هستند.

سند ملکی چیست؟

در موارد گفته شده اگر دقت کرده باشید به سندی تحت عنوان سند ملکی اشاره نموده ایم و همچنین در این مقاله قصد داریم در مورد انواع سند ملکی صحبت نماییم از این رو دانستند این موضوع که سند ملکی چیست؟ و به چه سندی سند ملکی گفته می شود می تواند به شما در درک بهتر این موضوع کمک کند.

سند ملکی توافق نامه ای بین خریدار و فروشنده می باشد که در ان اموال، موارد توافق شده توسط طرفین و مشخصات ملک از جمله: تصویر نقشه، محدودیت های نقل و انتقالات، ملاحظات حقوقی ملک با جزئیات بیان شده است.

توجه داشته باشید که سند ملک نیز برای آن که دارای رسمیت و قانونی باشد باید در اداره ثبت اسناد و یا دفتر خانه اسناد رسمی و یا توسط ماموران دارای صلاحیت تنظیم گردد.

در آخر هم به موضوع اصلی این مقاله که انواع سند ملکی می باشد می پردازیم .

انواع سند ملکی

اسناد ملکی دارای انواع مختلفی هستند که این انواع عبارت اند از:

۱.سند مشاع

۲.سند مفروز

۳.سند شش دانگ

۴. سند شورایی

۵.سند منگوله دار

۶.سند اعیان

۷. سند تک برگ

۸.سند وقفی

۹. سند رهنی

۱۰. سند معارض

۱۱. سند ورثه ای

۱۲. سند المثنی

۱۳. سند بنچاق

۱۴. سند عرصه

۱۵. سند وکالتی

معرفی سند ملکی مشاع

سند مشاع یکی از انواع سند های رسمی و معتبر در ایران می باشد که واژه‌ی مشاع به معنای شریک است از این رو همان گونه که از نام این سند مشخص است زمانی از این سند استفاده می شود که ملک دارای چند مالک باشد، در واقع ملک شریکی است.

در تعریفی دیگر می توان این سند را این گونه معرفی نمود سند مشاع به سندی گفته می شود که بین چند نفر شریک تقسیم شده است.

از این رو می توان گفت که در سند های مشاع هر یک از شرکاء بخشی از ملک را صاحب هستند و سند رسمی خود را دارند.

البته به خاطر داشته باشید که فرایند خرید و فروش ملک هایی که دارای سند مشاع هستند سخت تر و پیچیده تر از سند های دیگر است، پس قبل از خرید و یا فروش ملک هایی که مشاع هستند به خوبی تحقیقات لازم را انجام بدهید تا در هنگام انجام معامله دچار مشکل نشوید.

معرفی سند عرصه و عیان

زمین هایی که در آن ها مجتمع های مسکونی (آپارتمان) ساخته می شود دارای سند عرصه هستند و سند اعیان نیز مربوط به هر یک از واحد های ساخته شده در این زمین است. بنابر این اغلب آپارتمان های ساخته شده در شهر ها و واحد های احداثی در آن ها دارای سند عرصه و اعیان هستند.

میزان سهم هر یک از مالکین واحد ها برای عرصه بستگی به متراژ اعیان ان ها دارد، این موضوع در هنگام ساخت مجدد عرصه و یا انحصار وراثت اهمیت پیدا می کند‌ به همین منظور می توان با مراجعه به شهرداری ها سهم هر شخص را از عرصه مشخص نمود.

معرفی سند ملکی شیش دانگ

سند ملکی شیش دانگ نیز یکی دیگر از انواع سند ملکی می باشد که به صورت کامل به یک شخص تعلق می گیرد.

این سند رسمی را می توان به عنوان یکی از معتبر ترین اسناد در بین اسناد ملکی به شمار اورد. همچنین استفاده از کلمه شش دانگ در این سند به معنای شش جهت (شمال، جنوب، شرق، غرب و بالا و پایین) می باشد.

دقت کنید که استفاده از کلمات پایین و بالا به معنای این است که صاحب ملک نسبت به فضای بالای ملک و فضای زیر زمین ملک مالکیت تام دارد.

افرادی که دارای چنین سندی هستند می دانند که مسائل حقوقی در مورد این سند بسیار کم‌ می باشد.

معرفی سند بنچاق

در گذشته این نوع سند توسط افراد با سواد و کاتبین نوشته می شود و معتمدین و علمای دینی آن را مهر و امضا می کردند و افراد برای اثبات مالکیت خود بر روی ملکی به این نوع سند استناد می کردند.

پس از اجرای قانون ثبت بنچاق به سندی گفته می شود که پس از نقل و انتقال ملک توسط دفتر اسناد رسمی تنظیم می شود و شامل تمام جزئیات و مشخصات و متعلقات ملک می باشد مواردی از جمله: آب، برق، تلفن و ....

به این نکته مهم نیز دقت نمایید که در بنچاق مشخصاتی از ملک نوشته می شود که در دفترچه مالکیت نمی باشد از این رو برای دسترسی به مشخصات ملک در هنگام انجام معامله بهتر است که به بنچاق مراجعه شود.

البته امروزه این گونه سند ها بسیار رواج ندارند ولی افرادی که دارای چنین اسنادی هستند پس از بررسی و تایید صحت ان ها اسناد دارای اعتبار قانونی می باشند.

معرفی سند ملکی تک برگ

یکی دیگر از انواع سند ملکی، سند تک برگ می باشد که سند های قدیمی ملک ها اغلب از این نوع سند می باشد که به صورت دفترچه ای بودند و با از چند برگه تشکیل شده بودند.

اما امروزه این نوع سند ها به صورت تک برگ‌ می باشد که از سوی مراجع رسمی در نظام اسناد کشور مورد تایید قرار گرفته است.

سند های تک برگ امروز بر خلاف سند های چند برگ قدیمی که به صورت دستی تهیه می شدند، با استفاده از کامپیوتر تهیه شده و با رعایت نکات ایمنی در اختیار مالک قرار می گیرد.

 هر سند تک برگ برای یک شخص مالک صادر می گردد و اگر شخصی بخواهد ملک خود را به شخص دیگری بفروشد، سند جدیدی برای شخص خریدار تهیه شده و در اختیار او قرار می گیرد.

در سند های تک برگ شما می توانید کروکی و اطلاعات دقیقی از ملک خود مشاهده نمایید همچنین نکته مثبت و مزیتی که این گونه سند ها دارند در درجه اول اصالت این نوع سند ها و در درجه دوم خوانی و شفافیت ان ها می باشد.

علاوه بر این سند های تک برگ نگهداری و حفظ ان ها بسیار راحت تر از سند های قدیمی چند برگ‌ می باشد.

معرفی سند ورثه ای

یکی دیگر از انواع سند های موجود در کشور سند ورثه ای می باشد که بعد از فوت مالک، ملک او به ارث می رسد.

در این شرایط وراث می توانند با ارائه مدارک لازم به اداره ثبت مربوطه به اندازه سهم الارث خود تقاضای صدور سند مالکیت نمایند.

وراث برای این که بتوانند تقاضای سند مالکیت نمایند باید مدارکی از جمله: تقاضای صدور سند مالکیت، گواهی حصر وراثت، فرم مالیاتی ۱۹ واصل سند ملک مورثی را تهیه کرده و به اداره ثبت مربوطه مراجعه نمایند.

 این نوع سند را نیز می توان به عنوان یکی دیگر از انواع سند ملکی به شمار اورد.

معرفی سند مفروز

اصطلاح مفروز در مقابل اصطلاح مشاع می باشد و زمانی به کار می رود که از نظر مقررات ثبتی قصد جدا کردن یک قسمت از سهم مالکیت یکی از شرکا از سهم سایر شرکا در ملک معین مطرح گردد.

به طور مثال: اگر چند شخص صاحبان یک‌ مقدار از یک ملک مشاع را مالک باشند برای آن که بتوانند هر کدام سهم خود را جدا کنند و به صورت جداگانه از ملک خود بهره برداری کنند می تواند اقدام به گرفتن سند مفروز ان هم به نسبت به سهم‌ مشاعی که دارند کنند.

به صورت خلاصه می توان گفت منظور از مفروز ملکی می باشد که بعد از مشاع به صورت چند سهم‌ جداگانه درآمده و میان‌ شرکا تقسیم شده است.

معرفی سند تفکیکی

این نوع سند بر خلاف سند شش دانگ برای ملک هایی صادر می گردد که چند بخش هستند و هر قسمت در اختیار یک‌ مالک‌ می باشد صادر می شود.

به گونه ای که هر یک از قسمت های این ملک دارای سند های جداگانه و تفکیکی می باشند که اطلاعات صاحبان و مالکان هر قسمت را در بردارند.

این نوع سند را می تواند به عنوان یکی دیگر از انواع سند ملکی به شمار آورد و برای ملک هایی مورد استفاده قرار می گیرد که مشارکی می باشند.

معرفی سند منگوله دار

منظور از این نوع سند ها، سند های دفترچه ای می باشد که با یک تکه نخ و سرب تهیه می شود.

این نوع سند به واسطه ی همین تکه سرب پلمپ شده دارای تایید و اعتبار می باشد و این اطمینان را به اشخاص می دهد که سندی که در دست دارند یک سند ملکی معتبر است.

معرفی سند ملکی المثنی

اگر زمانی اتفاقاتی از جمله: سیل، زلزله، دزدی، آتش سوزی و ... رخ بدهد و سند ملک مفقود شود شخص صاحب ملک‌ می تواند با در دست داشتن مدارک لازم اقدام به درخواست سند المثنی نمایند.

برای گرفتن سند المثنی باید مراحلی را طی نمایید ولی در آخر شخص می تواند با طی این مراحل سند المثنی ملک مورد نظر خود را دریافت نماید.

معرفی سند ملکی وقفی

این نوع سند را می توان به عنوان یکی دیگر از انواع سند ملکی به شمار آورد و به سندی گفته می شود که صاحب ملکی، ملک خود را وقف نموده و اداره اوقاف این ملک را به صورت ۹۹ ساله به دیگران منتقل می کند و از ان ها اجاره دریافت می کند.

توجه داشته باشید که بر طبق قانون و مسائل حقوقی، خرید و فروش املاک اوقافی بدون هماهنگی و اجازه گرفتن از اداره اوقاف ممنوع می باشد و جرم محسوب می شود، در واقع اداره اوقاف اختیارات اشخاص را محدود می کند.

معرفی سند ملکی رهنی

در برخی از موارد برخی از اشخاص تمایل دارند که در هنگام خرید خانه از وام تسهیلاتی بانکی برخودار شوند از این رو سند ملک تا زمانی که وام پرداخت شود در رهن بانک‌ قرار می گیرد که این موضوع در خود سند نیز ذکر می شود.

البته توجه نمایید که رهن سند به منظور گرو سند در نزد بانک‌ نمی باشد بلکه در سند قید می شود که تا تاریخ معین سند در رهن بانک‌ می باشد و پس از قید این مورد سند به مالک باز گردانده می شود.

نکته قابل توجه دیگری که در مورد این نوع سند ها باید به ان توجه شود این است که اگر شخص وام گیرنده نتواند در تاریخ معین وام را پرداخت نماید بانک حق تصاحب ملک وی را دارد.

این نوع سند را می توان به عنوان یکی دیگر از انواع سند ملکی به شمار اورد.

معرفی سند ملکی شورایی

این نوع سند نیز یکی دیگر از انواع سند ملکی می باشد که به سند عادی مهر و امضا شده توسط شورای یک منطقه سند شورایی گفته می شود.

این سند از جمله سند های عادی می باشد و اعتبار سند های رسمی را ندارند و برای تبدیل این نوع سند به سند رسمی باید مراحل بسیاری طی شود.

معرفی سند وکالتی

این نوع سند به سندی گفته می شود که به نام شخص و یا اشخاصی دیگر ان هم به عنوان وکیل فروشنده اصلی ملک تنظیم می شود.

گاهی ممکن است که شخص به دلایلی نتواند و یا توانایی فروش ملک و یا زمینی را نداشته باشد از این رو به شخص و یا اشخاصی وکالت می دهد، همچنین برای این که سند های وکالتی از اعتبار لازم برخودار باشند باید به صورت رسمی و محضری ثبت شوند.

به این نکته مهم توجه کنید که برخی از ملک ها هستند که با سند های وکالتی خرید و فروش می شوند که به دلایلی همچون: عجله فروشنده، گم شدن سند اصلی ملک مورد معامله، فرار های مالیاتی و ... می باشند.

از این رو خانه هایی که به سند وکالتی معامله می شوند دارای قیمت پایین تری هستند، اما توجه داشته باشید که در معامله این گونه ملک ها با سند وکالتی خطرات زیادی وجود دارد.

بهتر است قبل از شروع هر گونه معامله ملکی با انواع سند ملکی اشنا باشید و اطلاعات مختصر و مفیدی را در مورد انواع سند داشته باشید تا در هنگام معامله دچار اشتباه نوشید و پشیمان نشوید.

همان گونه که مطالعه نمودیم در این مقاله به معرفی سند و سند عادی و رسمی پرداختیم و سعی نمودیم اطلاعات مفیدی را در مورد انواع سند ملکی در اختیار شما همراهان گرامی قرار بدهیم.