پیدا کردن خانه ایده آل و مناسب که با شرایط شما سازگاری داشته باشد کار بسیار سخت و پر زحمتی می باشد ولی وقتی که خانه مورد نظر و ایده آل را یافتید ماجرای جدیدی آغاز می شود که سند زدن ملک خریداری است بنابراین اگر قصد دارید که با مراحل سند زدن ملک آشنا شوید با ما در این مقاله همراه باشید.
در مراحل سند زدن ملک ممکن است که با مواردی همچون مبایعه نامه، بنچاق، انتقال سند و ... روبه رو شوید همچنین توجه داشته باشید که سند زدن ملک خریداری شده دارای جزئیاتی می باشد که اگر به آن توجه نشود ممکن است که شخص را دچار مشکل نماید و هر یک از طرفین معامله چه خریدار و چه فروشنده پشیمان شوند از این رو مهمترین بخش معامله سند زدن ملک می باشد، بنابر این به موارد گفته شده در این مقاله به خوبی توجه نمایید تا دچار چنین مشکلاتی در هنگام سند زدن ملک خود نشوید. قبل از انجام مراحل سند زدن ملک و در درجه اول به دو شخص احتیاج داریم: فروشنده و خریدار ، بعد از این که این دو شخص به توافق رسیدند وارد معامله می شوند و پس از اتمام معامله انجام شده زمان برای سند زدن ملک معامله تعیین می شود.
برای مشاهده موارد بیشتر از وب سایت کلید املاک دیدن فرمائید.
سند زدن ملک مورد معامله در ایران دارای چهار مرحله می باشد این مراحل عبارت اند از:
که در ادامه تک تک مراحل را به صورت کامل توضیح خواهیم داد.
مرحله اول از مراحل سند زدن ملک را پس از انتخاب ملک مورد نظر می توان توافق خریدار و فروشنده ملک بیان نمود که از قبیل توافق بر سر قیمت و موارد همراه خانه و ..می باشد و پس از این که دو طرف معامله توافق نمودند، این توافق تحت عنوان قول نامه که نوشته ای کتبی می باشد، نوشته می شود، این قول نامه بیان می کند که خریدار و فروشنده به حرف و توافقی که بین خود صورت پذیرفته است پایبند هستند.
اما در این جا یک مسئله ای ممکن است که ذهن شما را درگیر نماید آن هم تفاوت مبایعه نامه و قول نامه است ولی آیا این دو با هم تفاوت دارند؟
در واقع می توان گفت که نام حقوقی قول نامه مبایعه نامه می باشد، قول نامه بار حقوقی ندارد و اگر بین طرفین دعوا رخ بدهد و با قول نامه به مراکز قضایی مراجعه نمایند قول نامه محکمه پسند نمی باشد.
از این رو برای این که قول نامه قانونی و فقهی باشد باید به مبایعه نامه تغییر پیدا کند. از این رو شما پس از این که توافقات اولیه انجام دادید اگر دفتر خانه ای باز نبود تا بتوانید به صورت رسمی معامله را انجام بدهید می توانید اقدام به نوشتن مبایعه نامه کنید.
مبایعه نامه را هم خود اشخاص می توانند بنویسند و هم بنگاه معاملاتی می تواند اقدام به نوشتن آن کند.
هنگامی که اقدام به نوشتن مبایعه نامه که یکی از مراحل سند زدن ملک می باشد کردید موارد زیر را در آن رعایت کنید.
این مشخصات شامل: مشخصات سجلی، آدرس شخص فروشنده که حتماً باید کد پستی ذکر شود، تلفن همراه و ثابت.
این مشخصات شامل: مشخصات سجلی، آدرس شخص خریدار که حتماً باید کد پستی ذکر شود، تلفن ثابت و همراه
این موضوع شامل مواردی از جمله: مشخصات کامل جغرافیایی، ثبتی و مساحت زمین و خانه
زمان پرداخت و زمان حضور در دفتر خانه اسناد رسمی جهت سند زدن ملک باید در مبایعه نامه ذکر شود.
مبلغ توافق شده نیز باید در مبایعه نامه ذکر شود توجه کنید که این مبلغ باید به وجه رایج کشور یعنی ریال ذکر شود.
مواردی که در بالا به آن ها اشاره نمودیم از موارد الزامی برای تنظیم مبایعه نامه می باشد به گونه ای که اگر یکی از موارد بالا را رعایت نکنید نمی توان عنوان مبایعه نامه را به این موضوع داد. دقت کنید مبایعه نامه ای که فقط دارای موارد بالا باشد یک مبایعه نامه سست است از این رو برای استحکام آن لازم است که موارد دیگری را بیان نمود.
در قرارداد خود زمانی را برای پشیمانی مشخص نمایید به طور مثال: ذکر کنید که هر یک از خریدار و یا فروشنده حق دارد به مدت زمان ۴۸ ساعت پس از انعقاد قرار داد پشیمان شود.
در این حالت شما می توانید تا ۴۸ ساعت از معامله انجام شده اگر پشیمان شدید بدون آن که عواقبی در انتظار شما باشد آن را اعلام کنید.
بهتر است در هنگام درج قرار دهد مبلغی را به عنوان خسارت پشیمانی تعیین نمایید. به طور مثال تعیین نمایید که در صورت پشیمانی تا ۴۸ ساعت فرد انصراف دهنده مؤظف است مبلغی را به طرف مقابل پرداخت نماید. در این صورت شخص اگر از انعقاد قرارداد منصرف شد می تواند با پرداخت این مبلغ از ادامه فرایند خرید و فروش ملک انصراف بدهد.
مواردی که فروشنده و یا خریدار امکان فسخ آن را خواهند داشت نیز در قرارداد خود تعیین نمایید. البته امروزه در برخی از قرارداد ها می نویسند (اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش) که در صورت بیان این جمله در قرار داد دیگر نه فروشنده و نه خریدار نمی توانند در مواردی که قانون برای آن ها حق فسخ در نظر گرفته است قرارداد را فسخ نمایند.
ممکن است ملکی که شما قصد خرید آن را دارید دارای وسایلی باشد که روی آن ملک است به طور مثال: شوفاژ یا کابینت، از این رو بهتر است برای جلوگیری از بروز هر گونه مشکلی بین شما و فروشنده در مبایعه نامه به توصیف کامل هر یک از موارد روی ملک بپردازید. مثلاً بنویسید که منزل را با وسایلی همچون شوفاژ، کابینت، کولر آبی و ... خریداری نموده ام، این شفافیت سبب می شود دیگر مشکلی در هنگام سند زدن ملک رخ ندهد.
پس از انکه مبایعه نامه را تنظیم نمودید بهتر است که آن را به امضای حداقل دو شاهد برسانید، این کار برای افزایش اطمینان می باشد.
در مبایعه نامه نیز باید نحوه پرداخت هزینه های انتقال سند ذکر شود به گونه ای که برخی از این هزینه ها با فروشنده و برخی از این هزینه ها با خریدار می باشد. همچنین فروشنده باید تمامی بدهی های ملک خود را تا روز تحویل بپردازد، البته دقت کنید که اگر شما به عنوان خریدار ملک را امروز تحویل گرفتید ولی ملک را سال آینده به نام زدید از زمانی که شما ملک را تحویل گرفتید هزینه های ملک با شما می باشد و فروشنده قبل از تحویل ملک باید تمام هزینه های مربوط به آن را پرداخت نماید.
دومین مرحله از مراحل سند زدن ملک دریافت کد رهگیری می باشد. پس از آن که بین فروشنده و خریدار توافق نامه صورت گرفت و مرحله اول که همان تنظیم مبایعه نامه می باشد صورت پذیرفت نوبت به دریافت کد رهگیری می باشد، زیرا مبایعه نامه منحصر به یک شخص نمی باشد و ممکن است که فروشنده این ملک را به چند نفر دیگر نیز بفروشد.
برای جلوگیری از بروز چنین مشکلی فروشنده و خریدار باید پس از تنظیم مبایعه نامه مورد تأیید خود به یکی از بنگاه های معامله ملکی مجاز مراجعه نموده تا مبایعه نامه خود را در سیستم نرم افزاری جامع ثبت نمایند.
به این نکته توجه کنید که بنگاه معاملاتی که برای ثبت مبایعه نامه خود به آن مراجعه می کنید حتماً و حتماً معتبر باشد.
همچنین شما می توانید با مراجعه به بنگاه های املاکی معتبر از سلامتی مبایعه نامه خود مطمئن شوید به گونه ای که اگر شخص فروشنده ملک مورد نظر را قبلاً به شخص دیگری فروخته باشد سیستم خطا می دهد ولی در غیر این صورت مشکلی ایجاد نمی شود. شما با این کار علاوه بر اطمینان از سلامت ملک و مبایعه نامه می توانید از فروش ملک خود همان گونه که در قبل به آن اشاره نمودیم به شخص ثالثی جلوگیری نمایید.
این مرحله از مراحل سند زدن ملک بر عهده فروشنده می باشد که باید با شناسنامه و اصل سند به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید و خریدار وظیفه ای بر عهده ندارد.
برای انتقال و طی کردن مراحل سند زدن ملک شخص فروشنده لازم است مدارک ذیل را به همراه داشته باشد.
اطلاعات بیشتر را در مقالات دیگر مشاهده کنید.
در موارد بالا شاید به موردی مانند بنچاق برخودار کرده باشید ولی آیا می دانید بنچاق چیست؟
بنچاق یک ورقه کاغذ A2 می باشد که در آن مشخصات فروشنده و خریدار، آدرس و تمام هزینه هایی که طرفین معامله انجام داده اند، در آن آورده می شود در واقع می توان گفت که بنچاق پیش نیاز سند می باشد و در آن توصیفات ملک نوشته می شود.
بنچاق از لحاظ سندی در درجه دوم می باشد و بدون ان هم معامله انجام می شود، دفتر خانه نیز یک نسخه از بنچاق را نزد خود نگه می دارد در این صورت اگر شما بنچاق نداشته باشید و یا آن را گم کرده باشید می توانید به دفتر خانه مراجعه نموده و یک نسخه از آن را دریافت کنید.
دفتر خانه وظیفه دارد وقتی شخصی برای انتقال سند به آنجا مراجعه می کند از شهرداری، دارایی، بیمه و بخشداری تحقیقاتی انجام بدهد تا متوجه شود که آیا ملک مورد نظر بدهی دارد یا خیر که به کار انجام شده توسط دفتر خانه مفاصا حساب گفته می شود.
علاوه بر این دفتر خانه به صورت اینترنتی بررسی می کند سند مورد نظر در گرو جایی نباشد و ملک در طرح ساخت ساز شهرداری نباشد یعنی بزرگراهی از ملک شما عبور نکند.
در صورت بررسی موارد گفته شده و اعلام عدم مشکل ملک اجازه انجام معامله صورت می پذیرد که این بخش از کار دفتر اسناد رسمی بسیار مهم می باشد.
فروشنده توسط نامه ای که از دفتر اسناد رسمی دریافت می کند باید چند مرحله را برای بنام کردن سند ملک مورد نظر خود طی نماید. این مراحل عبارت اند از:
فروشنده با نامه ای که از دفتر اسناد رسمی به او داده شده است به شهرداری مراجعه می کند، شهرداری نیز مورد بررسی قرار می دهد که آیا ساختمان بر طبق پروانه ساخت می باشد یا خیر در صورت نداشتن پروانه ساخت ملک، فروشنده باید جریمه ملک را پرداخت کند.
عوارض نوسازی برای زمین و ساختمان نیز جز هزینه های انتقال سند می باشد.
۴ درصد از قیمت ملک را باید به عنوان مالیات بر نقل و انتقال پرداخت نمود. ممکن است که شخص با دیدن ۴ درصد معامله را رها کند ولی باید بدانید قیمتی که دارایی روی ملک می گذارد با قیمت واقعی متفاوت می باشد.
در صورتی که ملک شما تجاری می باشد این مورد به آن تعلق می گیرد.
بر طبق تاریخی که در مبایعه نامه ذکر شده است فروشنده و خریدار باید در آن تاریخ برای سند زدن خانه در دفتر خانه حضور پیدا کنند. اگر به هر دلیلی یکی از طرفین در تاریخ تعیین شده در دفتر حضور پیدا نکنند و طرف دیگر نتوانست به هیچ طریقی با او تماس بگیرد باید تا پایان ساعت اداری در دفتر خانه منتظر شخص دیگر باشد در صورت عدم حضور شخص، طرف حاضر می تواند دریافت گواهی عدم حضور بگیرد.
به طور مثال اگر خریدار نتوانست به هیچ طریقی فروشنده را پیدا کند با دریافت و در دست داشتن این گواهی می تواند به دادگاه مراجعه نموده و خسارت و هزینه پشیمانی را دریافت کند. ولی در صورت حضور طرفین معامله در وقت تعیین شده در دفتر خانه و ارائه تمام مدارک لازم توسط فروشنده پس از پرداخت هزینه تحریر به دفتر خانه سند ملک به نام خریدار می شود.
حق تحریر مبلغی می باشد که خریدار و فروشنده مساوی به دفتر خانه می پردازند ولی این تنها هزینه لازم برای انتقال سند نمی باشد بلکه هزینه های دیگری همچون هزینه اخذ کد رهگیری از سیستم سراسری نیز جز هزینه های لازم برای انتقال سند می باشد.
سخن پایانی
مراحل سند زدن ملک کار بسیار سختی نیست ولی در این مرحله باید نکاتی که ذکر کردیم به دقت انجام شود تا از بروز هر گونه مشکلی چه برای خریدار و چه برای فروشنده جلوگیری شود.
امید است که توانسته باشیم تمامی مراحل سند زدن ملک را به صورت کامل و شفاف برای شما عزیزان بیان نموده باشیم.
آگهی های خرید و فروش ملک را در سایت کلید املاک ببینید.
دیدگاه کاربران