توسط اکبری
سرقفلی مبلغی است که مستاجر در ابتدای قرارداد باید به موجر بپردازد و به ازای آن نیز امتیازاتی بدست آورد. همچنین بعد از انقضای اجاره باید این مبلغ توسط موجر و با قیمت روز به مستاجر پرداخت گردد. در ادامه این مطلب کلید املاک به قوانین اجاره سرقفلی مغازه می پردازیم.
تمامی املاک تجاری دارای حق سرقفلی هستند و از این نظر نیز دارای ارزش مادی و معنوی قابل انتقال می باشند. قوانین مربوط به حق سرقفلی که مربوط به روابط موجر و مستاجر است در سال های 1356 و 1376 به تصویب رسیده بود.
اجاره سرقفلی مغازه یعنی مالک، مغازه خود را به موجر اجاره دهد. در اینجا ذکر این نکته بسیار ضروری است که ممکن است مغازه در گذشته سابقه هیچ کسب و کاری را نداشته و اکنون مستاجر با تلاش خود مغازه را پررونق کرده و مشتریان زیادی را به خود جذب نموده است. پس در زمان تخلیه مغازه، مبلغ سرقفلی باید به نرخ روز به مستاجر پرداخت شود.
دفاتر اسناد رسمی مکلفند علاوه بر نکاتی که به موجب قوانین و مقررات باید رعایت شود نکات زیر را در اجاره‌نامه تصریح نمایند:
۱- شغل موجر و مستاجر و اقامتگاه موجر به طور کامل و مشخص.
۲- نشانی کامل مورد اجاره و قید اینکه از لحاظ رابطه اجاره این محل اقامتگاه قانونی مستاجر میباشد مگر اینکه طرفین به ترتیب دیگری تراضی نموده باشند.
۳- عین مستاجره در تصرف کدام یک از طرفین میباشد و در صورتی که در تصرف مستاجر نیست تحویل آن در چه مدت و با چه شرایطی صورت خواهد گرفت.
۴- مهلت مستاجر برای پرداخت اجاره بها منتهی ده روز از تاریخ سررسید هر قسط خواهد بود، مگر اینکه طرفین به ترتیب دیگری زاید برین مدت توافق کرده باشند که در این صورت ترتیب مذکور باید در سند قید گردد.
۵- اجاره به منظور سکنی یا کسب یا پیشه‌ی ا تجارت با تعیین نوع کسب و پیشه و تجارت و هرگاه به منظور دیگری باشد قید آن به طور صریح.
۶- مستاجر حق انتقال به غیر را کلا یا جزئی یا به نحو اشاعه دارد یا خیر.
۷- تعهد مستاجر به پرداخت اجرت‌المثل پس از انقضاء مدت و یا فسخ اجاره تا موقع تجدید اجاره یا تخلیه ملک به میزان اجرت‌المسمی.
آخرین و جدیدترین قانون اجاره سرقفلی مغازه مربوط می شود به سال 1376 که در آن فصل دوم از ماده ۶ تا ماده ۱۱ قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب شده سال ۱۳۷۶ به مبحث سرقفلی اختصاص داده و برای طرفین قرارداد اجاره اماکن تجاری، با لحاظ شرایطی حق سرقفلی در نظر گرفته و موضوع حق کسب و پیشه کلا منتفی گشته است.
برابر ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر در سال 76 هرگاه مالک، مغازه خود را اجاره دهد، این امکان برایش وجود دارد که مبلغی را به عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کند و در مقابل مستاجر نیز می تواند در طول مدت زمان اجاره، برای واگذاری حق خود به موجر و یا شخص دیگری، مبلغی را از موجر یا مستاجر جدید به عنوان حق سرقفلی دریافت نماید اما اگر در زمان عقد قرارداد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد، این امکان برایش مسیر نخواهد بود.
توجه: قانون گذار براساس نظر فقهای امامیه و به تبعیت از ایشان، حق سرقفلی را نوعی حق بقای در ملک (یا حق تقدم در انتفاع از ملک) می داند.
تا به امروز تنها 2 قانون در باب حق کسب و پیشه و سرقفلی موجود است و به غیر از آنها هیچ قانون جدید دیگری تصویب نشده است:
1. قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 مربوط به حق کسب و پیشه (اگر قرارداد اجاره و سرقفلی شما قبل از سال 76 است این قانون حاکم است.)
2. قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 76 (اگر قرارداد اجاره و سرقفلی شما بعد از سال 76 است این قانون حاکم است.)
طبق ماده قانون 19 روابط موجر و مستاجر شرایط انتقال سرقفلی مغازه عبارتند از :
در صورتی که مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره‌نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد می تواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد.
دیدگاه کاربران