ایا صاحب مغازه می تواند مستاجر را بیرون کند؟

ایا صاحب مغازه می تواند مستاجر را بیرون کند؟ همانطور که می دانید در رابطه با اجاره مغازه قوانین زیادی وجود دارد ( قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، سال۱۳۶۲، سال۱۳۷۶ و قانون مدنی ) که هر کدام از این قوانین با توجه به شرایط و سال انعقاد عقد در رابطه با عقد اجاره مذکور حاکم و معتبر خواهد بود:

•    درمورد اجاره محل کسب و تجارت – قانون مصوب ۱۳۵۶ حاکم و معتبر خواهد بود. (ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56)
•    در مورد اجاره محل سکونت- قانون مصوب ۱۳۶۲ حاکم است.
•    در مورد قراردادهای اجاره محل کسب و مسکن که بعد از سال ۱۳۷۶ منعقد می گردند قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ حکومت دارند. (ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر سال 76).

لذا عقد اجاره نامه تجاری در صورتی که مربوط به قبل سال 76 باشد تابع قانون سال 56 می شود و عقود اجاره هایی که از تصویب قانون سال 76 باشند نیز مطابق ماده 1 قانون سال 76 خواهد بود .

در چه مواقعی صاحب مغازه می تواند مستاجر را بیرون کند؟

توجه داشته باشید که در برخی موارد مستاجر مغازه درخواست تخلیه مغازه را می دهد که به نفع موجر است و در مواردی دیگر صاحب مغازه به دنبال تخلیه مغازه است و باز هم به نفع موجر است . (ماده 12 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56)

در چه مواردی درخواست تخلیه مغازه به نفع موجر و به نفع مستاجر است؟

براساس ماده 13 قوانین روابط موجر و مستاجر سال 56 موارد زیر به درخواست مستاجر مشمول می شود:
1. زمانی که مستاجر به علت وجود فسخ ، حکم فسخ گرفته و می خواهد ملک را تخلیه نماید اما موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند و مغازه را تخلیه نکند .
2. در صورتی که مدت اجاره تمام شده و مستاجر بخواهد ملک را تخلیه کند اما موجر راضی به تخلیه مغازه نیست .

توجه 1: یکی از مهمترین نکاتی که در عقد اجاره حتما باید به آن توجه کرد آن است که مشخص شود روابط موجر و مستاجر براساس کدام قانون و تحت چه شرایطی تنظیم می شود. توصیه می شود خواندن مقاله نکات مهم قانون روابط موجر و مستاجر را از دست ندهید.
معمولا پرداخت اجاره مغازه به صورت ماهانه است که مستاجر باید در پایان هر ماه اجاره مغازه را به مالک یا نماینده موجر پرداخت نماید .
توجه داشته باشید چنانچه در قرارداد اجاره نامه حق فسخ قرارداد اجاره، در صورت عدم پرداخت به موقع اجاره بها ذکر شده باشد، می بایست مستاجر به موقع اجاره مغازه را پرداخت نماید تا دچار مشکل تخلیه مغازه نشود .
همچنین طبق قوانین ملک تجاری مصوب سال 76، مستاجر باید به محض اتمام مدت قرارداد اجاره، مغازه را تخلیه نماید و به موجر پس دهد .

نکته 2: برخلاف نکته قبلی اما، قوانین اجاره مغازه سال 56 می گوید که اتمام مدت اجاره، دلیلی بر تخلیه نمی باشد و موجر نمی تواند به محض اتمام قرارداد، مستاجر را مجبور به تخلیه کند؛ یکی از دلایل آن این است که مستأجر محلی را که حق انتقال به غیر در آن ندارد را انتقال دهد.
لذا در این صورت موجر باید برای تخلیه مغازه دلیل ارائه دهد و تنها در این صورت می تواند مستاجر را ملزم به تخلیه مغازه کند و یا در زمانی که مستاجر شغل مورد توافق را تغییر دهد؛ یعنی در قرارداد گفته شود از این ملک برای این شغل استفاده می‌شود، اما مستأجر آن شغل را تغییر دهد، موجر می‌تواند با این دلیل مستأجر را از مغازه اجاره داده‌شده بیرون کند. یا حتی اگر مستاجر تغییرات زیادی در مغازه ایجاد کند و یا کوتاهی کند، مثلا دیواری را در مغازه جابه جا نماید و یا دیواری بگذارد ، صاحب مغازه می تواند او را از مغازه بیرون کند.

دعوای تخلیه مغازه در کدام دادگاه باید ارائه و پیگیری شود؟

1. براساس ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی دعاوی مربوط به مال غیرمنقول باید در دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول اقامه شود.

2. ماده 9 قانون شوراهای حل اختلاف در بند 2 صلاحیت رسیدگی به دعوای تخلیه را در صلاحیت شوراهای حل اختلاف قرار داده است و اگر در محلی شورا نباشد دادگاه رسیدگی خواهد نمود.

در نتیجه به دعوای تخلیه، در شورای حل اختلاف یا دادگاه محل وقوع ملک تجاری رسیدگی می شود.

همچنین اگر قصد رهن و اجاره آپارتمان مسکونی در تهران را دارید، کلید املاک لیستی از ارزان ترین ها را در اختیارتان قرار داده است.