توسط اکبری
پیدا کردن خانه ای ایده ال بسیار سخت و زمان بر می باشد ولی به خاطر داشته باشید که پیدا کردن خانه تنها مرحله خرید خانه نیست بلکه مرحله اصلی و مهم و سخت خانه دار شدن مراحل سند زدن ملک می باشد، همچنین سند ها دارای انواع مختلفی می باشد که در این مقاله قصد توضیح در مورد سند وکالتی ملک را داریم.
اگر شما هم جز کسانی هستید که می خواهید در باره سند وکالتی اطلاعاتی کسب کنید و یا خانه ای با این نوع سند معامله کنید پس این نوع مقاله را مطالعه نمایید.
مطمئن هستیم که حتی یک بار هم شده است شما نام وکالت را شنیده اید، اشخاص گاهی به دلایلی نمی توانستند کار های حقوقی خود را انجام بدهند از این رو به شخص و یا اشخاص دیگری وکالت می دهند تا مسائل حقوقی آن ها را انجام بدهند.
سند وکالتی نیز این گونه می باشد البته تفاوت هایی وجود دارد. این تفاوت ها به این صورت می باشد که:
در وکالت نامه های کاری، شخص موکل وظیفه دارد اموری که موکل تمایل و وقتی برای انجام ان ها ندارد از قبیل: رجوع به شهرداری، وکالت وراث و ... را انجام بدهد.
بررسی کنید: خرید و فروش ویلا در محمود آباد
ولی سند وکالتی ملک بین خریدار و فروشنده ملک منعقد می شود تا یک طرف موانعی را که بر سر راه انتقال سند وجود دارد را پشت سر گذاشته و ملک را آماده انتقال نماید.
برای درک بهتر این موضوع به مثال زیر توجه نمایید:
گاهی فروشنده یک ملک پس از ان که توافقات لازم از قبیل توافق بر سر قیمت و شرایط معامله را با خریدار انجام داد به دلیل ان که سند دچار مشکلاتی از جمله: سند در گرو رهن بانک می باشد، دارای مشکلات مالیاتی است، در توقیف دادگاه می باشد و ... که امکان انتقال قطعی سند وجود ندارد به خریدار وکالت می دهد تا موانع موجود برای انتقال سند را برطرف کند.
اما به خاطر داشته باشید همان گونه که سند وکالتی ملک می تواند مشکلاتی را حل کند در مقابل نیز می تواند خودش سبب ایجاد مشکل شود که در ادامه بیشتر به بررسی این موضوع می پردازیم.
• در برخی موارد خریدار به دلیل عجله داشتن با سند وکالتی ملک معامله انجام می دهد.
• در رهن بودن سند ملک
• آماده نبودن سند ملک
• فرار های مالیاتی که اشخاص می خواند انجام بدهند.
به خاطر داشته باشید که درست است که با دادن وکالت به خریدار در جهت بر طرف نمودن مشکلات و انتقال سند انجام مراحل سریع تر می باشد اما این راه حل دارای مشکل بزرگی نیز است.
بر طبق قانون مدنی انعقاد وکالت اگر چه هم بلاعزل باشد در صورتی که یکی از طرفین وکالت فوت شود و یا دچار جنون، آلزایمر و ... شود وکالت هرچند که بلاعزل باشد باطل می شود.
البته دقت کنید که بلاعزل بودن وکالت به معنای عدم ابطال اون بر اساس موارد گفته شده بالا می باشد.
دومین مشکلی که بر این نوع سند وارد است بحث انتقال مجدد آن از سوی فروشنده است. به گونه ای که بر طبق قانون مدنی فروشنده می تواند برای انتقال سند خود وکیل دیگری اخذ نماید یعنی فروشنده می تواند همان ملکی را که ابتدا به شخصی وکالت در فروش داده است مجددا به شخص دیگری وکالت در فروش بدهد.
یا خود شخص فروشنده خودش اقدام به بر طرف نمودن مشکلات و موانع انتقال سند کند و بعد از ان اقدام به فروش قطعی ملک و انتقال سند قطعی خود به شخص دیگری غیر از خریدار سابق کند.
حال اگر خریدار مبلغی را به فروشنده در هنگام تنظیم قرار داد پرداخت کرده باشد در صورت انتقال ملک به شخص دیگری چه مشکلی برای طرفین ایجاد می شود؟
در معاملاتی ملکی شخص فروشنده برای انتقال سند قطعی به خریدار وکالت بلاعزل می دهد از این رو شاید تصور کنید که فروشنده هر زمان خواست می تواند اقدام به نام کردن سند نماید، اما این تصور در مورد وکالت بلاعزل نادرست می باشد بلکه منظور از این کلمه به این معنا نیست که شخص فروشنده نمی تواند یک طرفه وکالت را فسخ نماید، اما به این حال امکان باز هم امکان فسخ وکالت بلاعزل می باشد.
نکته مهم دیگری که وجود دارد این موضوع است که در صورت فوت یا آلزایمر شخص فروشنده وکالت بلاعزل شخص خریدار باطل می شود.
در این صورت اگر شما وکالت بلاعزل داشته باشید ولی قبل از انتقال قطعی سند ملک فروشنده از دنیا برود وکالت شما باطل می شود و در صورتی شما مبلغی را برای خرید ملک پرداخت نموده باشید نمی تواند ملکی را که خریداری نموده اید به نام خود بزنید.
برای حل این مشکل شما می توانید در هنگام انجام معامله اگر ملک دارای سند وکالتی می باشد از فروشنده در خواست نمایید که در دفتر اسناد رسمی یک مبایعه نامه تنظیم نماید در این صورت شما می توانید پس از مرگ فروشنده ثابت نمایید که ملک را خریداری نموده اید.
بررسی بیشتر: خرید خانه ویلا در مازندران
به خاطر داشته باشید وکالت پس از فوت به هیچ شرطی باقی نمی ماند ولو که در وکالت ذکر کرده باشید که وکالت پس از مرگ موکل باقی است.
یک اشتباه دیگری که در مورد وکالت بلاعزل وجود دارد این است که افراد تصور می کنند همین که وکالت گرفتند به معنای آن است که مالکیت ملک به آن ها منتقل شده است که این تصور نادرست می باشد.
از این رو تا زمانی که شما مراحل انتقال سند وکالتی ملک به سند قطعی را انجام نداده‌اید نمی توانید خود را صاحب ملک بدانید ولو این که پولی نیز پرداخت نموده باشد.
برای حل این مشکل نیز می توانید با استفاده از تنظیم مبایعه نامه در دفتر اسناد رسمی اقدام نمایید.
تصویر نادرست سومی که در مورد وکالت بلاعزل وجود دارد این است که فکر کنید اگر فروشنده ملکی را به شما وکالت داده است دیگر نمی تواند ان را با شخص دیگری معامله کند.
دقت کنید که حتی اگر فروشنده وکالت بلاعزل نیز به شما داده باشد هنوز هم خود فروشنده می تواند مراحل انجام سند وکالتی به سند قطعی انجام بدهد و برای رفع مشکلات ان اقدام نماید و پس از آن ملک را به شخص دیگری بفروشد و آن را به صورت قطعی به نام شخص ثالثی بزند.
در این صورت وکالت نامه شما به درد نخور می باشد و حتی اگر برای خرید خانه پولی پرداخت نموده باشید ان ملک دیگر برای شما نمی باشد.
در انجام معاملات ملکی به صورت سند وکالتی شخص فروشنده پس از دریافت پول از معامله با قیمت قبل منصرف شده است و درخواست پول بیشتری می کند و از شما می خواهد که شما برای ملک هزینه بیشتری کنید.
یا ممکن است پس از دریافت پول از شما به صورت کلی منکر دریافت پول شما بشود، در این صورت حتی اگر شما با استفاده از وکالت بلاعزل در دست خود به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نموده و ملک را به نام خود بزنید فروشنده می تواند از شما شکایت نموده و از شما بخواهد که پول ملکی را که با وکالت به نام خود زده‌اید پرداخت نمایید این در صورتی است که شما قبلا هزینه ملک را پرداخت نموده‌اید.
برای حل این مشکل نیز شما می توانید از مبایعه نامه بهره بگیرید در این صورت شما می توانید به مراجع قانونی با ارائه‌ی مبایعه نامه ثابت کنید که قبل از انتقال سند شما بابت ملک خریداری با سند وکالتی هزینه پرداخت نموده‌اید.
گاهی ممکن است خریدار پس از خرید ملک به دلایلی فاصله ای بین خرید ملک و انتقال سند فاصله ایجاد کند و در این فاصله زمانی ملک فروش رفته توقیف شود.
به طور مثال گاهی ممکن است که فروشنده با همسرش دچار اختلاف شوند و همسر وی برای پرداخت مهریه به دادگاه شکایت کند و دادگاه حکم توقیف ملک را صادر می کند.
بررسی کنید: خرید و فروش زمین در نوشهر
در این صورت اگر شما دارای مبایعه نامه باشید می توانید ثابت کنید که این معامله قبل از ارائه و صدور حکم دادگاه صورت گرفته است در غیر این صورت شما باید به صورت کلی قید خانه و پول پرداختی خود را بزنید.
برای تبدیل سند وکالتی به سند قطعی کافی است که خریدار و فروشنده ضمن توافق نهایی، با حضور پیدا کردن در دفتر اسناد رسمی و امضای سند انتقال، وکالت نامه اعطا شده به فروشنده در جهت انتقال ملک را به سند قطعی تبدیل کنید.
• سند مالکیت ملک مورد نظر
• مدارکی که مشخص می شود فروشنده مالک ملک شده است به طور مثال به همراه داشتن مبایعه نامه
• در صورتی که ملک تجاری می باشد به همراه داشتن مفاصا حساب دارایی
• پایان کار ساختمان ملک مورد معامله از شهرداری
• مفاصا حساب شهرداری به طور مثال عوارض نوسازی
• شناسنامه و کارت ملی
• استعلام ثبت
همان گونه که در موارد قبل به آن اشاره نموده ایم انجام معامله ملکی با سند وکالتی دارای خطرات خاص خود می باشد و گاهی ممکن است در صورت تنظیم مبایعه نامه در هنگام انتقال سند دچار مشکل شوید با این حال اگر در مواقعی مجبور به خرید ملک با سند وکالتی شدید باید دقت کنید:
به صورت کلی می توان گفت در هنگام انجام معامله های وکالتی نهایت دقت را داشته باشید.
دیدگاه کاربران