یکی از سوالات و مسائلی که در سال های گذشته ذهن بسیاری از افراد و به خصوص مستأجران را به خود درگیر کرده است، مساله محاسبه رهن به اجاره و میزان اجاره است. در فصل هایی که افراد به دنبال پیدا کردن یک خانه و مسکن مناسب برای اجاره کردن هستند، این مسأله یکی از مسائل مهم مستأجران به شمار می رود. عوامل مختلفی بر روی میزان اجاره بها تأثیر دارد و برخی مواقع، یک سری مسائل غیر قابل انتظار می تواند باعث تغییر میزان اجاره بها شود. یکی از همین مشکلات پیش بینی نشده در سال 1400، همه گیری بیماری کرونا بود. این بیماری مشکلات زیادی را در اغلب حوزه ها و همچنین مسکن به وجود آورد و مستأجران را با مشکلات زیادی برای پیدا کردن یک خانه مناسب رو به رو کرد. اهمیتی که این موضوع برای اغلب افراد جامعه دارد انگیزه نوشتن این متن را در ما ایجاد کرد. اگر می خواهید در مورد محاسبه رهن به اجاره بها و میزان اجاره در 1400 نکاتی را فرا بگیرید، ادامه این متن را از کلید املاک مطالعه کنید.
رهن یکی از قراردادهای مسکن می باشد که در آن یک فرد به عنوان مالک و طرف دیگر نیز به عنوان مستأجر، قرارداد را امضا می کنند. در این قرارداد، مستأجر پولی را به مالک به عنوان رهن می پردازد و در ازای آن نیز مالک به وی اجازه می دهد تا برای یک مدت زمان مشخص در ملک او سکونت گزیند. زمانی که مدت قرارداد به پایان می رسد، مستأجر باید منزل را تخلیه کند. مستأجر، تنها در یک صورت می تواند در ملک بماند و آن هم زمانی است که با مالک توافق کرده و مدت زمان قرارداد را تمدید کرده باشد.
اگر به دنبال رهن یک خانه هستید و از توانایی مالی بالایی برای پرداخت مبالغ سنگین رهن برخوردار نیستید، توصیه می کنیم زمان هایی را برای رهن انتخاب کنید که در آن مواقع تقاضای زیادی برای اجاره و رهن وجود ندارد. در این شرایط می توان با مناسب ترین هزینه ها یک مسکن مناسب و شایسته پیدا کرد و در آن سکونت کرد.
در ایامی که تقاضا برای اجاره و رهن یک مسکن زیاد نیست، مالک، اگر در شرایط بد مالی قرار داشته باشد، به هر قیمتی راضی شده و حتی حاضر می شود با مبالغ پایین نیز ملکی که در اختیار دارد را اجاره دهد.
یکی از بدترین ماه هایی که می توان در آن برای اجاره مسکن اقدام کرد، اواخر فصل تابستان و اواخر فصل زمستان و نزدیک عید است. معمولاً در این دو زمان، افراد به دنبال آن هستند تا سریعا یک خانه مناسب برای خود پیدا کرده تا هم در عید خیالشان از بابت داشتن یک خانه مناسب راحت باشد و هم اگر فرزندی دارند که به مدرسه می رود، مجبور نباشند در طول سال، مدرسه وی را به دلیل تغییر آدرس عوض کنند. در روزهایی که به آن اشاره کردیم معمولاً اجاره مسکن نیز بالاست و چون صاحبان املاک می دانند برخی افراد مجبورند خانه ای را برای سکونت در اختیار داشته باشند، قیمت های نجومی و سرسام آوری را مطرح می کنند. متأسفانه، عده ای مجبور به پرداخت اجاره بهای سنگین هستند و ممکن است در این شرایط، گذران زندگی برای آنها با سختی همراه باشد.
یکی از فاکتورهایی که بر نحوه محاسبه رهن کامل خانه تأثیر دارد، تعرفه بازار مسکن و مدت زمانی است که از ساخت مسکن گذشته است. معمولاً این رقم یک ششم تا یک چهارم قیمت فروش خانه می باشد. هر چه خانه نوسازتر باشد عددی که در نظر گرفته می شود بزرگ است. برای مثال برای رهن خانه های نوساز عدد یک چهارم و برای خانه هایی که عمر بیشتری از آنها گذشته است عدد یک ششم را انتخاب کرده و در نظر می گیرند. برای آنکه بتوانید به خوبی این مسأله را درک کنید، یک مثال در ادامه خواهیم آورد.
تصور کنید که می خواهید یک خانه 200 متری و نوساز را در منطقه ای که قیمت خانه های آن متری 3 میلیون تومان می باشد را رهن کنید. برای این کار باید ابتدا ارزش کلی ملک را به دست آورید. ارزش کلی ملک با ضرب عدد 200( متراژ خانه) در عدد 3 میلیون (قیمت هر متر از خانه) به دست می آید. عدد به دست آمده را بر عدد 4 تقسیم کنید تا یک عدد مشخص برای رهن به دست آید. شما برای رهن خانه ای با این شرایط باید 150 میلیون تومان پرداخت کنید. اگر قدمت این ملک، به عنوان مثال، حدود 10 سال باشد رهن کامل آن 100 میلیون تومان خواهد بود. در اینجا شما باید ارزش کلی ملک را بر عدد 6 تقسیم کنید؛ زیرا سال های زیادی از ساخت ملک گذشته است.
تا به اینجا در مورد نحوه محاسبه رهن صحبت کردیم و فرمولی برای حساب کردن رهن کامل عنوان نمودیم. توجه داشته باشید وقتی یک خانه را به صورت کامل رهن می کنید دیگر لازم نیست مبلغی به عنوان اجاره به صاحب ملک پرداخت کنید، اما زمانی که یک ملک به صورت رهن و اجاره در اختیار مستأجر قرار داده می شود، شرایط متفاوت خواهد بود. وقتی شما یک ملک را به صورت رهن و اجاره در اختیار می گیرید علاوه بر آنکه باید مبلغی را به صورت رهن پرداخت نمایید مبلغ دیگری نیز به عنوان اجاره بها به مالک ملک باید داده شود. احتمالاً تا به حال طعم و مزه اجاره نشینی را چشیده اید و می دانید که گاهی برخی از مالکان عددهای نجومی و عجیب و غریبی به عنوان اجاره عنوان می کنند. برای آنکه متوجه شوید عددی که مالک می گوید، کاملاً منصفانه است و از روی حرص و طمع نیست، به ادامه توضیحات ما در این متن توجه کنید.
فرمولی که برای اجاره رهن وجود دارد آن است که شما به ازای هر یک میلیون تومان پول رهن باید 30 هزار تومان اجاره پرداخت نمایید. عددی که به دست می آید مبلغی است که باید به صورت اجاره به مالک پرداخت شود.
همان طوری که در قسمت مقدمه به آن اشاره کردیم، میزان اجاره بها در سال 1400 تحت تأثیر بیماری کرونا نیز قرار گرفت. این بیماری مشکلاتی زیادی را خصوصاً در حوزه مسکن به وجود آورد و باعث شد که دولت در این حوزه وارد شده و مشکلات مستأجران را به میزان زیادی کاهش دهد. در سال 1400 دولت اعلام کرد که اجاره نامه تمام مستأجران به صورت خودکار تمدید خواهد شد و هیچ صاحبخانه ای نمی تواند مستأجر خود را مجبور کند ملک را تخلیه کند. در این مصوبه دولت همچنین اعلام شده که تا 3 ماه بعد از پایان رسمی کرونا، قراردادهای اجاره به صورت خودکار تمدید خواهند شد و نیازی نیست مستأجران در این حوزه نگرانی داشته باشند.
میزان اجاره بها در سال 1400 در شهرهای بزرگی مانند تهران 25 درصد، در کلانشهرها 20 درصد و در باقی شهرها نیز 15 درصد اعلام شد. در ضمن اگر یک مستأجر چند ماه اجاره بها منزل را پرداخت نکرده باشد، مالک می تواند برای ملک خود حکم تخلیه بگیرد و از این نظر هیچ ممانعت قانونی وجود ندارد.
یکی از مهم ترین مسائلی که بر روی اجاره و رهن یک ملک تأثیر دارد، ویژگی های ملک است. از جمله این ویژگی ها می توان به موارد زیر اشاره داشت:
در خطوط بالایی اشاره کردیم که چگونه می توان میزان اجاره بها و رهن را با کمک یک فرمول محاسبه کرد. این فرمول می تواند در برخی مواقع مشکل را حل کند اما گاهی اوقات نیز، یک مستأجر حتی توانایی پرداخت اجاره به دست آمده از فرمول را هم ندارد. در اینجا موضوعی که می تواند تعیین کننده باشد، توافق بین مالک و مستأجر است.
برخی کسانی که ملکی را در اختیار دارند می خواهند تمام مشکلات مالی که در اثر گرانی برای آنها به وجود آمده است را با بالا بردن اجاره بها و دریافت آن از مستأجر جبران کنند. این امر شاید از نظر قانونی مشکلی نداشته باشد اما اگر از جهت عرف و اخلاق به آن نگاه کنیم، ایرادهای زیادی به آن وارد است. به همین دلیل یکی از عوامل تعیین کنده در میزان اجاره بها، می تواند توافق بین طرفین باشد. اگر مالک، فردی باشد که شرایط مستأجر را به خوبی درک کند و به دنبال به دست آوردن پول زیاد از طریق بالا بودن اجاره بها نباشد، در این صورت تعداد خانه هایی که در شهرهای بزرگ خالی هستند نیز کاسته می شود. در این صورت مستأجران نیز می توانند یک خانه مناسب با اجاره بهایی منصفانه در اختیار بگیرند.
جمع بندی
در این متن در مورد رهن صحبت کردیم و یک فرمول برای محاسبه میزان رهن و اجاره بها به شما آموزش دادیم. از عواملی که می تواند بر روی میزان رهن و اجاره بها تأثیر داشته باشند سخن گفتیم و در آخر نیز اشاره کردیم که مهم ترین موضوعی که می تواند بر روی میزان اجاره بها و رهن یک ملک تأثیر داشته باشد، توافقی است که بین طرفین صورت می گیرد. موضوع مهمی که باید آن را مورد توجه قرار دهید این است که حتی اگر فردی که قصد دارد خانه اش را به شما اجاره دهد، از آشنایان شماست، سعی کنید یک قرارداد معتبر تدوین کرده و بدون داشتن برگه اجاره نامه در هیچ منزلی سکونت نکنید.
منتظر نظرات ارزشمند شما درباره مقالات کلید املاک هستیم.
دیدگاه کاربران