موضوع مسکن و خانه که به نوعی سرپناهی برای افراد محسوب می‌شود از نیازهای اولیه هر انسانی است. این مسئله در طول دوره‌های مختلف تحت تأثیر عوامل اقتصادی و سیاسی کشورها قرار گرفته است و نوساناتی که در حال حاضر این بازار را فرا گرفته ناشی از عوامل مختلفی مانند: تغییرات جمعیتی که به علت مهاجرت به شهرهای مختلف به‌وجود می‌آید، ضریب استهلاک، ضریب تخریب، نرخ تورم، مسائل داخلی هر کشور و ساختار اقتصادی کشورها می‌باشد.
در این مقاله از کلید املاک سعی می‌شود به سوالی مهم که این روزها به دغدغه اصلی مردم تبدیل شده است پاسخ داده شود که آیا قیمت مسکن در سال ۱۴۰۰ هم افزایش می‌یابد یا خیر؟
بازار مسکن بعد از نفت، زمینه مهمی را برای ایجاد اقتصادی مولد و درون زا فراهم می‌کند و اگر بخواهیم در مسیر اقتصاد غیر نفتی پیش برویم، صنعت ساختمان می‌تواند قوی‌ترین بخش اقتصادی را تشکیل دهد.
در حال حاضر به علت رشد بی‌رویه قیمت مسکن و وجود بازارهای رقیب، این بخش از نیروی قدرتمند اقتصاد یعنی همان صنعت ساختمان در رکود قرار گرفته‌است. پیش‌بینی می‌شود این شرایط به تدریج تا پایان سال 1400 تغییر کند و فرصت‌هایی تازه‌ای از رونق را پیش روی سرمایه‌گذاران قرار دهد.
در سال 1400 با وجود شرایطی همچون همه‌گیری ویروس کرونا و تأثیر آن بر بازارهای مختلف، تأثیر مخرب آن روی بازار مسکن را نمی‌توان نادیده گرفت و قیمت خانه در سراسر کشور در یک ساله اخیر با افزایش زیادی روبه رو شده‌است. بررسی‌ها و گزارشات افزایشی حدود ماهانه 7 تا 10 درصد را تخمین زده‌اند. رویداد انتخابات آمریکا در آذرماه سال 99 باعث کاهش 1 درصدی بهای مسکن شد که موجب به‌وجود آمدن جوی روانی شد اما بسیاری از افرادی که می‌خواهند در این حوزه سرمایه‌گذاری کنند فعلا دست نگه‌داشته‌اند تا جهت‌گیری‌های شاخص اقتصاد کلان کشور به ثبات نسبی برسد.
در کشور ما اکثریت سازندگان مسکن، خرده ساز هستند و این خود عاملی دیگر برای شکل‌گیری نوسانات است. جمعیت انبوه سازان حوزه ساختمان بسیار کمتر از خرده سازان است و حدود 95 درصد از مسکن کشور در اختیار بخش خصوصی است که از این مقدار تنها 8 درصد را انبوه سازی به خود اختصاص داده‌است و قدرت اصلی در دستان خرده سازان است. سرمایه گذارانی که در دسته خرده سازان قرار گرفته‌اند، بینش و تحلیل بلند مدتی ندارند و اکثر آن‌ها به‌صورت لحظه‌ای فکر کرده و آنی تصمیم‌گیری می‌کنند.
پیش‌بینی کلی کارشناسان اقتصادی در حوزه مسکن ایران نشان می‌دهد که در سال 1400 نباید به دنبال کاهش قیمت مسکن بود بلکه به دلیل رکود به‌وجود آمده در خرید و فروش مسکن، با افزایش قیمت دوباره مواجه خواهیم شد که این افزایش قیمت در 6 ماه دوم سال با جهش رشدی بیشتری همراه است. یکی از دلایلی که منجر به این پیش‌بینی شده‌است در نظر گرفتن بودجه بخش عمرانی است که برای سال 1400 در نظر گرفته‌اند. کاهش تقاضا برای ساخت مسکن، وضعیت فروش نفت و ورود سرمایه بیش از حد به کشور که موجب رشد نقدینگی می‌شود که عواملی مؤثر در بودجه‌ریزی بخش عمرانی بوده‌است.
در 50 سال اخیر، هیچ‌گاه شاهد کاهش قیمت مسکن نبوده‌ایم. در دوره‌های زمانی مختلف این بازار رکود تورمی را تجربه کرده‌است. این رکود نشان‌دهنده آن است که قیمت‌ها همانند فنری در طول زمان فشرده شده و زمانی که رونقی حتی اندک به‌وجود می‌آید، پرش بی‌سابقه‌ای را تجربه کرده‌است.
برای بررسی عواملی که در دوره‌های مختلف موجب افزایش قیمت مسکن شده‌است می‌توان به این مورد اشاره داشت که در برهه زمانی‌ای که کشورهای اروپایی و آمریکا درگیر پاندمی کرونا بودند و آسیب بزرگی به صنعت توریسم آن‌ها وارد شده بود، سرمایه‌هایی وارد کشورهای آسیایی مانند ایران شد که این خودش افزایش دیگری در قیمت مسکن را رقم زد. پیش‌بینی‌ها بر این باور است که پس از دوران کرونا، سرمایه خارجی بیشتری وارد کشور شود که باعث سرمایه‌گذاری بیشتر در طرح‌های عمرانی خواهد شد. البته باید تصمیمات لازمی برای ارتقا زیرساخت حوزه مسکن فراهم شود. می‌توان نتیجه گرفت که با وقوع این اتفاقات با افزایش قیمت رو به رو خواهیم بود.
بازارهایی که در همه دوره‌ها رقابت تنگاتنگی را با بازار مسکن داشته‌اند مانند ارز، بورس وطلا هم فعلاً روی مدار بی‌تفاوتی قرار گرفته‌اند. تا زمان به روی کار آمدن دولت سیزدهم که حدوداً تا اوایل شهریور به طول می‌انجامد شاهد وضعیت پایداری در اقتصاد خواهیم بود.
مقایسه بازار مسکن با بازار دلار و طلا در 30 سال اخیر هم در نوع خود جالب است که بدانید قیمت دلار و طلا در طول این 30 سال، 180 برابر شده در حالی که مسکن رشد 1200برابری را تجربه کرده‌است. این نشان می‌دهد که این بازار ظرفیت‌های کافی برای سرمایه‌گذاری مطمئن را داراست ولی علت اصلی رکود آن، کمبود عرضه نسبت به تقاضا است. این تفکر که بخواهیم مشکلات در حال حاضر مسکن را به گردن سوداگران و دلالان بیندازیم، کاملاً اشتباه است. مسکن ظرفیت سوداگری را دارد اما نه به این اندازه که به یکی از پارامترهای اصلی وجود این مشکلات تبدیل شود.
از پارامترهای تأثیرگذار دیگر بر وضعیت کنونی اقتصاد می‌توان به نرخ ارز و سیاست خارجی اشاره داشت. در زمینه سیاست خارجی، به دلیل مذاکرات برجام، آینده‌ای روشن برای وضعیت اقتصادی در جامعه پیش‌بینی شده‌است که می‌تواند بهبود دهنده ثبات اقتصادی باشد. از طرفی دیگر به دلیل افزایش قیمت ناگهانی مسکن، تقاضای مصرفی این بازار بسیار کاهش یافته و به بیان ساده‌تر می‌توان گفت متقاضیان خرید مسکن توان پرداخت نرخ‌های فعلی را ندارند.
البته امکان اینکه در فصل تابستان که فصل جا به جایی است با اندکی افزایش معاملات مسکن روبه رو شویم است اما انتظار می‌رود که یکی از کم رونق‌ترین معاملات را نسبت به سال‌های گذشته داشته باشیم.
بیشتر بدانید:
خرید خانه و آپارتمان در منطقه يک تهران
چگونه یک مشاور خلاق و خاص باشید؟
به تازگی و البته 2 سالی هست که نرخ سقف اجاره‌بها تا 25 درصد از سوی دولت تعیین شده‌است. پیرو همین مصوبه، این روزها در بازار مسکن صحبت از سقف اجاره‌بها و حمایت قوی دولت از مستأجرین می‌شود اما زمان عمل که می‌رسد اتفاق خاصی نمی‌افتد و حتی بیش از پیش هم اجاره‌بها گران می‌شود و بازار را دچار جوی متشنج و ملتهب می‌کند.
اگر به مالکین دستور داده‌شود که حق افزایش اجاره‌بها بیشتر از 25 درصد را ندارند، او تصمیم به خروج واحد خود از بازار می‌کند چرا که با وجود تورم 50 درصد و استهلاک ساختمان‌ها برای او ضرری بیش از منفعت به‌وجود می‌آید. زمانی که واحدهای اجاره‌ای از بازار خارج شوند، نمی‌توان جای آن را با واحدهای نوساز پر کرد چرا که این نوع واحدها با توجه به رده قیمتی نمی‌تواند انتخاب خانواده‌هایی با در آمد متوسط یا پایین باشد در نتیجه دوباره فشار تقاضا شکل می‌گیرد که نتیجه آن رشد قیمت مسکن خواهد بود.
اگر نرخ‌های آزادی که توسط خود بازار (عرضه و تقاضای سالم) به وجود می‌آید را سرکوب کنیم باید به فکر جایگزینی برای صاحبان سرمایه باشیم تا بتوانند سرمایه‌گذاری مطلوبی داشته باشند اما در حال حاضر هیچ نوع جایگزینی نداریم و 80 درصد سرمایه‌ها به حوزه مسکن و ساختمان اختصاص یافته است.
نمی‌توان حقوق مالکین این سرمایه را نادیده گرفت و فقط به حقوق مستأجرین توجه داشت، بسیاری از مالکان امرار معاش آن‌ها وابسته به اجاره دریافتی است و اگر نرخ مصوب اجاره‌بها کمتر از تورم جامعه باشد، زندگی آن‌ها را با دشواری همراه می‌کند.
یکی از راه‌حل‌های مهمی که می‌توان برای کنترل بازار مسکن به آن اشاره داشت، احداث یک میلیون واحد مسکونی است که البته این راه‌حل فقط در حد وعده‌ایست که دولت رئیسی آن را داده‌است و امید به تحقق آن می‌رود چرا که این عمل می‌تواند تا حد زیادی موجب مرتفع‌سازی مشکل بازار مسکن شود. امروزه با وجود فناوری‌های پیشرفته، کیفیت سازه و سرعت ساخت و ساز بالا می‌رود، اشتغال رونق می‌یابد و موجب تأمین مسکن خانوارها می‌شود.
بنابر گزارش بانک مرکزی در خرداد 1400، قیمت هر متر مربع واحد مسکونی ۲۹ میلیون و ۶۷۰ هزار تومان اعلام شده که در مقایسه با ماه قبل(اردیبهشت 1400)، 3 درصد افزایش و سال قبل(خرداد 1399)، 56.6 درصد افزایش را تجربه کرده‌است.
آمار منتشره معاملات حاکی از آن است که معاملات نسبت به ماه مشابه در سال قبل (خرداد 1399) 52.7 درصد کاهش و در مقایسه با ماه قبل (اردیبهشت 1400) 29.6 درصد افزایش را تجربه کرده‌است.
اگر بخواهیم طبق روندی که در سال گذشته اتفاق افتاد، درک و پیش‌بینی صحیحی از چگونگی روند قیمتی در سال 1400 داشته باشیم باید بدانیم که در سال 1399 به خصوص فصل بهار و تابستان، شاهد رونق مقطعی بازار مسکن بودیم که در تهران هر ماه حدود 8 درصد نرخ‌ها افزایش می‌یافت. پس از آن در فصل پاییز تعداد معاملات به‌صورت محسوسی کاهش یافت و به مقدار یک دهم رسید و به دنبال آن قیمت هم 2 الی 3 درصد دچار کاهش شد. اما در پایان سال متوجه شدیم که نسبت به سال 1398، قیمت‌ها جهش رشدی 94 درصدی را طی کرده‌اند. بر طبق این روند و تحلیل گذشته می‌توان نتیجه گرفت که هم‌اکنون تعداد معاملات به یک دهم تعداد نرمال خود رسیده و قیمت‌ها کاهش یافته است پس در آینده‌ای نه‌چندان دور افزایش قیمت مسکن دوباره دور از انتظار نخواهد بود.
منحنی‌های کلان در حوزه مسکن رکود یا افت قیمتی شدیدی را به ما نشان نمی‌دهد و چه بسا برعکس که در حال حاضر این متغیرها پیش‌بینی کننده رونق در مسکن است. در سال 1399 بعد از سپری شدن چندین سال متوالی، رشد اقتصادی هرچند اندکی بر کشور حاکم بود و احتمال می‌رود این رشد در سال 1400 ادامه دار باشد.
در کل می‌توان نتیجه گرفت که اگر تحرکات مثبتی از دولت سیزدهم در زمینه مسکن را شاهد باشیم این بازار توانایی بالقوه بالایی برای اثرگذاری در زمینه‌های دیگر خواهد داشت. رونق مسکن باعث اشتغال‌زایی برای قشر کارگر و کارفرما است و گردش مالی بنگاه‌های اقتصادی بزرگ و کوچک را بهبود می‌بخشد. برای تحقق این موارد باید مسئولان رده بالای کشوری به دنبال حذف موانع موجود باشد و بستری مناسب برای سرمایه‌گذاران داخلی فراهم کند.
البته که نمی‌توان تأثیر تورم شدیدی که سال‌هاست بر اقتصاد ایران سایه سنگینی را انداخته، نادیده گرفت اما این تأثیر بر مسکن همانند سال‌های گذشته محسوس نخواهد بود و اگر بخش‌های سودده و فایده‌زا را در نظر بگیریم، افزایش در ساخت و سازها در نهایت به نفع مصرف‌کننده است چرا که یکی از مشکلات اساسی که کمبود عرضه در این بخش است را می‌توان از بین برد.
اگر بتوان روابط بین این عوامل را به درستی تعریف کرد و آن‌ها را کنار هم چید، و عواملی دیگر همچون افزایش قیمت زمین، می‌توان نتیجه گرفت انتظار برای کاهش قیمت مسکن بسیار بعید به نظر می‌رسد.
در سال 1400 مقرر شده‌است که بخش خصوصی، سرمایه گذاری خود را در صنعت مسکن افزایش بدهد و این سوال که آیا قیمت مسکن در سال 1400 افزایش می‌یابد؟ پیرو آن امکان رشد مسکن در سال 1400 بسیار بیشتر از سال 1399 خواهد بود و همچنین بانک مسکن وعده داده‌است که 60 تا 80 درصد هزینه‌های ساخت و ساز را تقبل می‌کند. این موضوع می‌تواند مشوقی جدی برای سرمایه‌گذاری باشد.
در پایان امید می‌رود که در سال 1400، عرضه مسکن به حدی باشد تا برای همه متقاضیان شرایط برای فراهم آوردن سرپناه دلخواه، موجود باشد.
دیدگاه کاربران