بازار مسکن در مرز حباب

در این مقاله، ما در مورد علل حباب قیمت مسکن، محرک هایی که باعث ایجاد حباب مسکن می شوند، صحبت می کنیم و اینکه چرا خریداران مسکن هنگام تصمیم گیری های مهم مسکن باید به میانگین بلند مدت توجه کنند. شاید اصلا مفهوم حباب مسکن برای برخی نامعلوم باشد پس تا انتهای این مقاله کلید املاک با ما همراه باشید.

حباب مسکن چیست؟

قبل از پرداختن به علل ایجاد حباب مسکن و عوامل ایجاد کننده آن، مهم است که خود حباب مسکن را درک کنیم. اینها عموماً با جهش تقاضای مسکن، علیرغم موجودی محدود شروع می شوند. در نتیجه حباب مسکن به وجود می آید. 

با ورود عده زیادی از دلالان به بازار مسکن، تقاضا افزایش می یابد و حباب با افزایش دارایی های سرمایه گذاری گسترده تر می شود. با عرضه محدود و تقاضای بالا، قیمت ها به طور طبیعی افزایش می یابد.

حباب های مسکن تأثیر مستقیمی بر صنعت املاک و مستغلات و دارایی های شخصی آنها دارد. تأثیری که یک حباب می تواند بر اقتصاد داشته باشد (به عنوان مثال، نرخ بهره، استانداردهای وام دهی و شیوه های اوراق بهادار) می تواند مردم را مجبور کند تا راه هایی را که برای ادامه پرداخت وام مسکن خود در زمان مناسب پیدا کنند. ناگهان تغییر کند و سخت شود. برخی حتی ممکن است مجبور شوند جیب خود را عمیق تر کنند و از پس انداز و وجوه بازنشستگی خود فقط برای حفظ خانه خود استفاده کنند. برخی دیگر ورشکست می شوند و از حقوق خود محروم می شوند.

معمولاً هر حباب فقط یک رویداد موقتی است. اگرچه ممکن است حباب در بازارهای سهام بیشتر اتفاق بیفتد، اما به گفته صندوق بین المللی پول (IMF)، حباب های مسکن می تواند بیشتر دوام بیاورد و چندین سال دوام بیاورد.

بسیاری از اقتصاددانان بحران مالی جهانی 2008 را نتیجه نهایی حباب دارایی های مالی دانستند که در نیمه اول دهه در بازارهای توسعه یافته به وقوع پیوست. عنصر کلیدی که بحران را تشدید کرد، گرم شدن بیش از حد بازار مسکن بود.

از سال 2008 چند چیز تغییر کرده است. جمعیت ایالات متحده تقریباً 25 میلیون نفر افزایش یافته است و میانگین سنی از 36 به 38 افزایش یافته است، به این معنی که تعداد افراد بیشتر شده و بیشتر افراد به اندازه کافی برای کار کردن سن دارند. این مساوی است با کوچک شدن اندازه خانوار، یعنی بچه های ما همه بزرگ شده اند و به مکانی مخصوص خود نیاز دارند.

مطالعه در سطح کارشناسی بانک آلبانی، که در واقع بیانگر موقعیت رسمی بانک مرکزی نیست، نشان می دهد که قیمت های فعلی مسکن در سال های اخیر به ارزش های اصلی خود نزدیک شده است و این نشان دهنده وجود مکانیسم اصلاحی است.

کارشناسان  در تحقیقات علمی خود مدعی هستند که در شرایط تعادل بازار، قیمت ها و اجاره ها باید با هم حرکت کنند. اما نسبت اجاره بها نشان می دهد که در سال های اخیر، با افزایش قیمت مسکن و تغییر شاخص ها در جهت عکس قرار گرفته است. اگرچه از ابتدای سری داده ها افزایش مداوم وجود داشته است، این تحولات بررسی کامل پویایی بازار مسکن را توجیه می کند.

در سال های اخیر قیمت اجاره بالاتر از قیمت خانه بود. این دو شاخص در پایان سال 1399 ادغام شدند و سپس با شروع قیمت مسکن و افزایش قابل توجه در مقایسه با قیمت اجاره. وقتی قیمت مسکن به طور قابل توجهی بیشتر از اجاره بها باشد، این نشان می دهد که بازار داغ شده است.

اگرچه آنها تحت تأثیر رشد اقتصادی قرار گرفتند، اما قیمت مسکن در ایران با سرعت بسیار بیشتری نسبت به سایر شاخص های اقتصادی مانند درآمد خانواده ها افزایش یافت. قیمت مسکن نقش مهمی در تصمیم گیری های مالی خانواده ایفا می کند. این آپارتمان بزرگترین خریدی است که یک خانواده در طول عمر خود انجام می دهد. آنها همچنین بخشی از حقوق خانواده هستند و به طور گسترده ای به عنوان وثیقه برای استقراض استفاده می شوند.

از لحاظ تاریخی، نسبت های قیمت اجاره بها و نسبت درآمد به قیمت خانوارها به عنوان شاخص های بالقوه ای در نظر گرفته شده اند که می توانند داغ شدن بیش از حد در بازار مسکن را تشخیص دهند.

قیمت مسکن در ایران طی دهه گذشته رشد سریعی داشته است. اگرچه آنها تحت تأثیر چندین عامل کلیدی مانند رشد سریع اقتصادی و توسعه بخش مالی قرار گرفتند، اما یک شاخص سنتی مانند نسبت اجاره بها به قیمت نشان می دهد دوره هایی وجود داشته است که سطوح قیمت مسکن نشانه هایی از گرم شدن بیش از حد را نشان می دهد.

تغییرات عمده قیمت مسکن

به طور کلی میزان تغییرات در سال های 97-99 روندی افزایشی داشته است. شاید برای برخی ازافراد فرصت خوبی برای سرمایه‌گذاری باشد.
قیمت املاک و مستغلات امروز در حال حاضر بالا است و اگر چند سال پیش ملکی خریداری کرده اید، باید در اکثر موارد منتظر افزایش شدید ارزش امروز باشید. اما بر اساس تجزیه وتحلیل محققان، قیمت ها همچنان افزایش می یابند، البته با سرعت کمتری. اینکه آیا خرید به طور کلی ارزشمند است یا اینکه مستأجر باقی ماندن بهتر است، باید در یک محاسبه شخصی جامع تعیین شود. اگر این نشان دهد که خرید در دراز مدت ارزشمند است، خرید به موقع باید منطقی تر باشد.

سپس بررسی شد که چه عواملی (پیش بینی کننده) بر قیمت پیشنهادی تأثیر می گذارند. اینها عبارت بودند از: میانگین نرخ سود وام مسکن خصوصی با مدت پنج تا ده سال، قیمت ساختمان، قیمت مصرف کننده و توسعه جمعیت به عنوان معادل وضعیت تقاضا. سپس این پیش بینی ها به سطح یکنواخت رسانده و تا حدی نشان داده شدند.

بیشتر بدانید:

دلايل و عوامل تأثير گذار بر نوسان قيمت ها

راهنمای خريد آپارتمان و خانه برای سرمايه گذاری

مقایسه معاملات مسکن قبل و بعد از افزایش قیمت ها

ضربه همه گیر ویروس کرونا در سال 1398 اقتصاد و تمام بخشهای تولید را تحت تأثیر قرار داده است. در بازار مسکن معاملات فروش به پایین ترین حد خود رسیده است و با این وجود قیمت مسکن تهران افزایش یافته است .

قیمت ها به طور پیوسته در حال افزایش است ، بنابراین بیشتر و بیشتر مردم تمایل به خرید ملک دارند، زیرا امیدوارند بتوانند بعداً دوباره آن را با قیمت قابل توجهی بفروشند. این باعث افزایش قیمت ها می شود و بنابراین بیشتر و بیشتر مردم درباره املاک و گمانه زنی ها، گاهی اوقات به طور کامل با پول قرض گرفته، گمانه زنی می کنند. اگر حبابی ایجاد شود، بیم آن می رود که بترکد.

این بدان معناست که قیمت مالکیت خانه کاهش می یابد. از آنجا که به محض این که متوجه شدیم تعداد زیادی آپارتمان در رونق املاک و مستغلات ساخته شده است، همه می خواهند با کمترین ضرر و زیان بفروشند.

مطالعات در زمینه حباب مسکن

این مطالعه با تجزیه و تحلیل پنج متغیر ریسک - رابطه بین قیمت و اجاره، رابطه بین قیمت و درآمد، رشد قیمت واقعی، رشد قیمت اسمی و رشد اعتبار در سالانه - برای پیش بینی احتمال وقوع وام حباب مسکن. و آیا بازار مسکن وارد حباب شده است؟ و بر اساس خطری که با آنها روبرو هستند طبقه بندی بر اساس کشورها انجام می شود. در سه موقعیت اول نیوزلند، کانادا و سوئد قرار دارند که تقریباً در همه شاخص ها در منطقه قرمز قرار دارند. نروژ، انگلستان، دانمارک یا ایالات متحده،  فاصله چندانی ندارند و سیگنال های نگران کننده ای را ارسال می کنند.

در طول سالهای تولید حباب املاک، در مورد اینکه آیا چنین پدیده سفته بازی واقعاً وجود داشته است یا نه، بین تحلیلگران اتفاق نظر وجود نداشت. دلایل متعددی عدم وجود این توافق را توضیح داد. در حال حاضر ما چندین روش داریم که به ما امکان می دهد وجود حباب سفته بازی را با دقت بیشتری روشن کنیم.

با وجود آرامش در شرایط اخذ وام مسکن و افزایش واحدهای مسکونی برای فروش. قیمتهای بالا در طول دوره 1370-1399 مانع از دسترسی مسکن به بخش قابل توجهی از مردم، حتی به صورت اجاره ای، به ویژه کسانی که به دلیل سن خود، قادر به خرید آن قبل از شروع چرخه صعودی نبوده اند.

گزارش سالانه 98 در مورد جوانان در تهران نشان می دهد که 21 درصد از آن ها 18 تا 34 ساله در خانه خانوادگی و 10 درصد در خانه خودشان (اجاره ، خرید یا مشترک) زندگی می کنند. به گفته همین نهاد، در سال 1397 میانگین قیمت مسکن برای گروه سنی بین 18 تا 24 سال به دلیل تفاوت میانگین دستمزد، 210 درصد از حداکثر قیمت قابل تحمل و برای زنان 10 درصد بیشتر بوده است.

پدیده دیگری که در این دوره ظاهر شده است، تقلب در املاک است، به ویژه در مورد مستأجران اجاره قدیمی، که توسط صاحبخانه ها مورد آزار و اذیت قرار می گیرند تا ملک را ترک کنند تا با آن سود سرمایه ای کسب کنند. آماده سازی ناکافی دولت و اقدامات آماده نشده سیاست گذاران کلیدی و درک کامل سیستم مالی بدون کنترل مالی، که "عدم اطمینان و وحشت را افزایش می دهد"․

چرا چنین حباب هایی ظاهر می شوند؟

حباب در بازار مسکن پدیده ای جدید نیست. با ترکیدن حباب چه چیزی باعث افزایش سرعت می شود؟ به عنوان یک قاعده، هیچ کاتالیزور واحدی وجود ندارد. فقط قیمت مسکن بیش از حد بالا می رود. تماشای اینکه چگونه ده سال بعد حباب دیگری در بازار املاک و مستغلات شکل می گیرد و پس از آن کل جهان را به شدت شوکه کرده است بسیار خنده دار است.

بسیاری از تحلیلگران و کارشناسان متقاعد شده اند که بازار نه تنها به شرایط جدید عادت کرده است، بلکه در واقع شرایط را با ریتم ها و برنامه های معمول خود "سازگار" کرده است.

اگر آنچه را که فروشندگان و توسعه دهندگان را وادار به تغییر سریع قیمت کرده است، با دقت ردیابی کنیم، تأکید اصلی بر نیازهای شهروندان در صرفه جویی و افزایش بودجه است. قیمت مسکن افزایش می یابد، به ویژه هنگامی که صحبت از بازار اولیه می شود، هزینه آپارتمان سرمایه گذاری حداقل 30 درصد افزایش می یابد.

و در برخی از معروفترین مجتمع های مسکونی، قیمتها 50 تا 80 درصد افزایش می یابد. مسکن یک کالای مایع است، تورم و حتی همه گیری ارزش آن را "کاهش" نمی دهد. قیمت املاک افزایش یافته است زیرا اولاً قیمت مصالح ساختمانی، کارگران ساختمانی و حقوق نیز افزایش یافته است. به همین دلیل است که ارزش املاک و مستغلات افزایش یافته است. دلیل دیگر که سبب افزایش قیمت مسکن شده است تبلیغاتی است که توسعه دهندگان در آن سرمایه گذاری می کنند بسیار خوب عمل می کند.

افزایش قیمت مسکن در تهران

علاوه بر این، اگر خریدار یک یا دو بار خانه ای بخرد و هنوز آن را در ملک بدست آورد، برای بار سوم سرمایه گذاری می کند. انفعالی که چندین ماه است در بازار مسکن پایتخت ادامه دارد با افزایش قیمت همراه است، اگرچه به نظر نمی رسد دلایل کافی برای آن وجود داشته باشد. قدرت خرید جامعه همچنان مانند یکی دو سال پیش پایین است. موضوع دیگر این است که انتظارات بالا و غیر موجه پس از تغییر قدرت در این بازار شکل گرفت. استانداردهای نادیده گرفته شده و نرخ های بالای وام مسکن منجر به افزایش تعداد خریداران مسکن شد که باعث افزایش قیمت مسکن شد. این تصویب بسیاری از خریداران مسکن را مجبور کرد که در ازای عادلانه بودن خانه های خود به عنوان یک بادآورده آشکار وام بگیرند، که منجر به توانمندسازی بیش از حد شد.