توسط اکبری
یکی از قراردادهای مسکن که بین دو طرف منعقد می شود، قرارداد مشارکت در ساخت است. این قرارداد چند سالی است که توسط ایرانی ها با اقبال خوبی مواجه شده و افرادی که صاحب یک خانه و زمین کلنگی هستند یکی از عمده طرفداران این قرارداد به شمارمی روند.
دو طرف این قرارداد می توانند از این معامله سودی را به دست آورند. نکته مهمی که در این حین باید بسیار مورد توجه قرار داده شود محاسبه درصد مشارکت در ساخت است. اهمیت این موضوع ما را بر آن داشت تا متنی را در این رابطه آماده کرده و در اختیار علاقه مندان قرار دهیم.
امیدواریم که نکات گفته شده در این متن بتواند به بسیاری از سوالات شما در این رابطه پاسخ دهد. البته قبل از آنکه وارد بحث اصلی شویم ابتدا مختصری در مورد این قرارداد صحبت خواهیم کرد.
شما می توانید انواع آگهی های ملکی را در سایت کلید املاک جستجو کنید.
بررسی کنید: خرید آپارتمان در تهران
یکی از مهم ترین موضوعاتی که باید در حین مشخص کردن درصد مشارکت در ساخت مورد توجه قرار داده شود، نوسانات مسکن است. این نوسانات و تغییر قیمت ها به شدت بر روی میزان درصد مشارکت تأثیرگذار است. موضوع مهم دیگری که باید به آن توجه داشت این است که باید مبلغی به عنوان مبلغ بلاعوض در نظر گرفته شود. مبلغ بلا عوض پولی است که پیمانکار در اختیار مالک ملک قرار می دهد تا اگر بنای دیگری برای سکونت ندارد، در طی مدت زمان ساخت بتواند به آن نقل مکان کند. مالک، بعد از به اتمام رسیدن عملیات ساخت و ساز، می تواند در یکی از واحدهای ساخته شده در ملکی که در اختیار شرکت پیمانکار قرار داده، سکونت کند. برای آنکه بدانید این مبلغ بلا عوض چگونه محاسبه خواهد شد به فرمول زیر توجه داشته باشد:
(مبلغ ارزش کارشناسی شده ملک × قدر السهم سازنده)- (هزینه های صرف شده در ساخت و ساز× قدر السهم مالک)= مبلغ بلاعوض
برای محاسبه قدرالسهم نیز باید قواعد مختص آن در نظر گرفته شود. معمولا این میزان نیز با توجه به نوسان هایی که در بازار مسکن وجود دارد انجام می شود. قیمت هر متر از زمین بر روی مشخص کردن قدرالسهم تأثیر دارد. مثلا در مناطقی که یک متر از آپارتمان چهار میلیون و پانصد هزار تومان است، سود حاصله باید به صورت 50 – 50 بین دو طرف تقسیم شود. در جاهایی که هر یک متر از آپارتمان بیش از 4 تا 5 میلیون تومان است میزان سودی که دو طرف باید دریافت کنند متفاوت خواهد بود و مالک 55 درصد و سازنده نیز 45 درصد از سود را باید بردارد.
البته با توجه به گرانی هایی که در سال های اخیر در حوزه مسکن اتفاق افتاده است، در بسیاری از مناطق کشور، امکان پیدا کردن زمین هایی که هر متر آنها زیر 5 میلیون تومان ارزش داشته باشد، وجود ندارد. به همین دلیل معمولاً محاسبه درصد مشارکت به صورت 60- 40 صورت خواهد گرفت؛ یعنی 60 درصد از سود متعلق به مالک و 40 درصد نیز متعلق به سازنده خواهد بود.
در قسمت های بالایی اشاره کردیم که پیمانکار و یا فردی که قرارداد مشارکت در ساخت با فرد دیگری امضا کرده است، باید مبلغی را به عنوان مبلغ بلاعوض به طرف دیگر قرارداد مشارکت در ساخت بدهد. این مبلغ معمولاً شامل قانون و اعداد و ارقام خاص و ثابتی نشده و یک مورد کاملاً توافقی است. به این معنی که سازنده ملک و مالک ملک، بر یک مبلغ توافق کرده و پیمانکار نیز موظف است آن را به طرف دیگر قرارداد پرداخت کند.
گاهی در برخی موارد به ازای هر مترمربع از خانه کلنگی مبلغ یک میلیون تومان به مالک پرداخته می شود. این قانون برای ملک هایی است قیمت هر مترمربع از آپارتمان های نوساز در آن، بیشتر از 6 و یا 7 میلیون تومان است. در باقی مناطقی که قیمت هر مترمربع از آپارتمان از این مبلغ پایین تر است وجهی که به عنوان وجه بلاعوض به فرد دیگر پرداخت می شود توافقی خواهد بود.
بیشتر بدانید:
همه چیز درباره خرید ویلا در رامسر
اگر بخواهیم محاسبه وجه بلاعوض را به صورت دقیق تر و قانونمندتر انجام دهیم، می توانیم از فرمولی که در ادامه ذکر خواهیم کرد نیز استفاده کنیم.
R=A%×D-G%×M
تمام حروفی که به اختصار در این فرمول ذکر کرده ایم را در زیر توضیح خواهیم داد:
برای آنکه نحوه قرار دادن اعداد را در این فرمول به خوبی متوجه شوید، با ذکر یک مثال، فرمول را تشریح خواهیم کرد.
فرض کنید که صاحب ملکی هستید که ارزش آن 2.5 میلیارد تومان است. طبق برآوردهایی که صورت گرفته، مشخص شده هزینه مورد نیاز برای ساخت این بنا یک میلیارد و صد میلیون تومان است. اگر سهم درصد مشارکت مالک و سازنده این ملک را به ترتیب 60 و 40 باشد، مبلغ بلاعوض به صورت زیر محاسبه می شود.
2.500.000.000×40%-1.100.000.000×60%= 340.000.000 این مبلغ دقیقا همان مبلغی است که سازنده باید به عنوان هزینه بلاعوض به مالک ملک پرداخت کند.
از جمله مواردی که به هنگام محاسبه درصد مشارکت در ساخت باید به آنها توجه داشت، نکات زیر هستند:
برای آنکه بتوان متوجه شد قوانین در مورد محاسبه درصد مشارکت در ساخت چه نظری دارند ابتدا باید به تمام قوانینی که در این حوزه مطرح هستند، اشراف کامل داشت. معمولاً وکلا و یا افرادی که با این قوانین سروکار دارند می توانند بهترین مراجع برای سوال در مورد نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت باشند. همانطوری که در قسمت های فوق اشاره کردیم، برای محاسبه درصد مشارکت باید میزان قدرالسهم را دانست و در ضمن اشاره کردیم، که برای به دست آوردن میزان قدرالسهم نیز قیمت روز هر متر از آپارتمان در منطقه ای که ملک قرار گرفته است به عنوان ملاک اصلی مطرح می باشد.
بررسی بیشتر: خرید ویلا در نور
در قدم بعدی نیز باید کلیه هزینه هایی که ساخت ملک در پی دارد محاسبه گردد. از جمله این هزینه ها می توان به هزینه صرف شده برای انجام امور اداری، هزینه خرید مصالح ساختمانی، هزینه دستمزد کارگران و مهندسی، بیمه، مالیات و غیره اشاره کرد. در قدم بعدی نیز باید با توجه به آورده هر دو طرف و ارزش زمین درصد مشارکت در ساخت مشخص گردد.
بازار ساخت و ساز مسکن در ایران داغ است و در این میان، کسانی که یک ملک قدیمی دارند اما توانایی پرداخته هزینه های آن را برای انجام نوسازی ندارند، به سراغ قراردادهای مشارکت در ساخت می روند. معمولاً در این قرارداد، یک طرف، زمین خود را در اختیار قرار می دهد و طرف دیگری نیز هزینه هایی که ساخت و ساز در پی دارد را باید متقبل شود. از آنجایی که گاهی قوانین و برخی نکات ریز در این حوزه وجود دارد و ممکن است برخی افراد به دنبال سوء استفاده کردن از ناآگاهی نسبت به این قوانین باشند، نوشتن و مکتوب کردن قرارداد مشارکت در ساخت الزامی است. تمام جزئیاتی که برای هر دو طرف مهم است، باید در متن قرارداد آورده شود.
قراردادهای مشارکت در ساخت از جمله حساس ترین و مهم ترین قراردادهایی هستند که در حوزه مسکن نوشته می شود. این قرارداد، حاوی نکاتی بسیار مهم است و باید ریزترین و جزئی ترین نکات نیز در آن آورده شود. اگر تا به حال چنین قراردادهایی ننوشته اید و در مورد کم و کیف نوشتن آن اطلاعات زیادی در اختیار ندارید بهتر است با یک مشاور حقوقی در این حوزه صحبت کنید. شک نکنید که هر گونه سهل انگاری و ساده اندیشی در این حوزه تنها باعث به بار آوردن خسارت های سنگین مالی به شما خواهد شد. بنابراین اگر دوست ندارید ملک یا سرمایه خود را به راحتی از دست بدهید، هر چه سریعتر به یک مشاور حقوقی و یا وکلایی که دراین حوزه تجربه زیادی دارند، مراجعه کنید.
جمع بندی
در این متن در مورد قرارداد مشارکت در ساخت و مزیت هایی که دارد و همچنین نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت صحبت کردیم و توصیه کردیم اگر می خواهید یک قرارداد مشارکت در ساخت تدوین کنید، در صورتی که اطلاعات کافی در این حوزه ندارید، از افرادی که تجربه، مهارت و دانش کافی دارند کمک بخواهید.
موضوع دیگری که باید به آن توجه داشته باشید این است که برخی ملک ها، بسیار قدیمی هستند و صرف هزینه برای بازسازی آنها یک کار بیهوده خواهد بود. بنابراین بهتر است اگر یک ملک قدیمی داشته و هزینه کافی برای نوسازی آن را در اختیار ندارید به سراغ قراردادهای مشارکت در ساخت بروید و از یک سازنده درخواست کنید تا هزینه مورد نیاز برای ساخت و احیای ملک را در اختیار شما قرار دهد. سود و منفعتی که از این قرارداد نصب دو طرف خواهد شد بسیار قابل ملاحظه بوده و این یک فرصت طلایی و بسیار مناسب برای هر دو طرف به شمار می رود. با کمک این قرارداد، مالک ملک می تواند یک ملک نوساز داشته باشد و در طرف دیگر نیز سازنده سود قابل توجهی را در یک مدت زمان کوتاه به دست خواهد آورد.
منتظر نظرات ارزشمند شما درباره مقالات سایت کلید املاک هستیم.
دیدگاه کاربران