دلايل و عوامل تأثیر گذاری بر نوسان قيمت مسکن موارد گوناگون و متعددی هستند که در حال حاضر رأس همه آن ها ضعف های مدیریتی قرار دارد. متاسفانه نوسان شدید و نجومی قیمت مسکن علاوه بر آنکه شرایط را برای مسکن دار شدن بسیاری از خانواده های ایرانی تقریباً محال کرده، آسیب های شدیدی را هم بر بازار خرید و فروش آن وارد ساخته است،
در این مقاله کلید املاک علاوه بر بررسی عوامل اصلی این مشکل به پیامدهای رکود بازار مسکن نیز اشاره خواهیم کرد.
همانطور که مستحضر هستید، مشکل مسکن همیشه در کشور ما وجود داشته است. اما متأسفانه طی دو الی سه سال اخیر، مشکلات حوزه مسکن تبدیل به معضلی بزرگ شده که مهمترین پیامد آن رشد بی سابقه و کاملاً به دور از منطق قیمت مسکن می باشد. به نحوی که حتی قیمت ها از ده برابر شدن هم نیز عبور کرده و به اعداد و رقم هایی رسیده اند که وقتی به گوش می رسد انسان بهت زده می شود. در چند سال پیش خانواده ها حتی با داشتن ده میلیون تومان پس انداز هم در شهرستان ها و محله های پایین شهر تهران به پیش خرید کردن منزل فکر می کردند. در صورتی این روزها این اعداد و رقم حتی برای پرداخت کرایه منزل ماهانه نیز کفاف نمی کنند، چه برسد به خرید منزل.
شرایط کنونی بازار مسکن بسیار بحرانی تر از آنی است که ما فکرش را می کنیم، و از همه تأسف برانگیز تر این است که این روند قابل کنترل نبوده و هنوز هم هر روز بر قیمت مسکن افزوده می شود.
عوامل مؤثر بر افزایش نرخ افسار گسیخته مسکن در کشور ما موارد متعددی هستند که برخی از آنها شامل؛ شیوع ویروس کرونا، افزایش بی سابقه نرخ دلار و طلا، نبود نظام نظارتی کارآمد در بازار مسکن، افزایش شدید قیمت مصالح و خدمات ساختمانی، نفوذ شدید دلال ها و واسطه گران در بازار مسکن.
در برخی موارد البته نه در شرایط کنونی اقتصاد کشور، در شرایطی که اوضاع اقتصادی کشور در وضعیت مساعدی قرار داشته باشد نیز مواردی وجود دارند که سبب افزایش قیمت مسکن می گردند. این موارد عبارتند از؛ میزان عرضه و تقاضا، توسعه زیر بنا و موقعیت مسکن، افزایش درآمد خانواده ها و رشد شاخص اقتصادی کشور، رشد و کاهش شاخص بیکاری در کشور. نرخ بهره، عوامل جمعیت شناختی،
در ادامه مطالب سعی می کنیم با بیانی روشن و واضح به بررسی دلايل و عوامل تأثیر گذار بر نوسان قيمت مسکن بپردازیم.
بی شک همه ما می دانیم که درحال حاضر اقتصاد کشور خواسته و یا ناخواسته با قیمت ارز و طلا پیوند خورده و هر گونه تغییر و افزایش قیمتی در این زمینه سبب افزایش قیمت در تمام کالاها و محصولات می شود. البته نا گفته نماند که پیوستگی اقتصاد و ارز به یکدیگر یک قانون حاکم بر اقتصاد کل دنیا و همه کشور ها می باشد. منتهی در کشور های مختلف میزان وابستگی این دو به دیگر متغیر هستند. که متأسفانه در کشور ما درصد پیوستگی اقتصاد داخلی به نرخ ارز و طلا بسیار بالا است. به نحوی که کوچکترین تغییر و تحول در بازار ارز بلافاصله تأثیرات خود را بر روی قیمت ها نشان می دهد.
بنابراین قیمت مسکن نیز از این قاعده مستثنی نبوده و به شدت تحت تأثیر نوسانات ارزی قرار دارد. نمونه بارز این واقعیت را ما در طی این دو، سه سال اخیر مشاهده کردیم و دیدیم که با ده برابر شدن قیمت دلار، قیمت مسکن نیز به راحتی ده برابر شد.
با توجه به رویدادهایی که ما شاهد آن بوده ایم می توان به این نتیجه رسید که هیچ سیستم نظارتی کارآمدی بر حوزه مسکن کشور ما حاکم نیست. زیرا اگر چنین بود، این همه بی سامانی و افسار گریختگی در این حوزه مشاهده نمی شد.
ده برابر و حتی بیشتر شدن نرخ مسکن طی دو سال، و آن هم در صورتی که تمام مصالح ساختمانی بکار رفته برای ساخت و ساز و تولید مسکن، در داخل کشور تأمین می شود و با توجه به منابع طبیعی ایده آل کشور نیاز و وابستگی برون مرزی نیز احساس نمی گردد، هیچ توضیح و توجیه قانع کننده ای از طرف مسئولان این بخش به جز عدم مدیریت وجود ندارد.
بیشتر بدانید:
خرید خانه و آپارتمان در منطقه يک تهران
همانطور که در مطالب قبلی نیز گفتیم، مصالح ساختمانی مورد استفاده در تولید و ساخت و ساز مسکن از جمله مواردی هستند که کشور ما به لطف منابع غنی طبیعی که دارد، خودکفا و حتی در برخی موارد نیز جزو صادرکنندگان بزرگ آن در منطقه بوده و از وارد کردن و متکی بودن به دیگر کشورها معاف است. اما متأسفانه در این باره نیز تولید کنندگان این حوزه به دلیل آنکه به سود بیشتری دست پیدا کنند، از عرضه محصولات خود به اندازه نیاز به بازار خودداری کرده و با ایجاد یک کمبود ساختگی و تصنعی منجر به افزایش نرخ قیمت مصالح ساختمانی شدند. افزایش نرخ قیمت سیمان از کیسه زیر ۲۰ هزار تومان به بالای ۱۰۰ هزار تومان در عرض کمتر از یک ماه یکی نمونه های بارز این مصداق است که می توان به آن اشاره کرد. از طرف دیگر برخی تولید کنندگان نیز به دلیل کسب سود بیشتر و بازار فروش گران تر ترجیح می دهند به جای آنکه محصولات خود را به بازار داخلی عرضه کنند، آن را به خارج صادر کنند. زیرا به دلیل بالا بودن نرخ ارز و دلار از این طریق به سودی به مراتب بسیار بیشتر از بازار داخلی دست می یابند.
البته اگر نظام نظارتی کارآمدی وجود داشت هیچکدام از این اتفاقات پیش نمی آمد.
باید گفت که در کشور ما بازار مسکن بطور کامل در دست واسطه و دلال بوده و این آنها هستند که تعیین می کنند بازار به چه سبکی اداره شود. به عبارت دیگر نفوذ دلال و واسطه گران مسکن در این حوزه به قدری بالاست که عملاً تمام سیاست ها و برنامه ریزی های دولت در این باره را خنثی کرده و مانع از به ثمر نشستن آن می گردند.
متأسفانه در کشور ما مسکن به جای آنکه به عنوان یکی از نیازهای اولیه خانواده ها تلقی شود، به عنوان یک عامل سرمایه گذاری مهم شناخته شده است. به نحوی که برخی از افراد صاحب چندین باب منزل مسکونی بوده و تعداد کثیری دیگر از داشتن حق مسکن محروم مانده اند. متأسفانه اتفاقات اخیر و شرایط کنونی نیز مزید بر علت شده و آرزوی مسکن دار شدن اکثریت خانواده های ایرانی را به یغما برد.
زیرا با توجه به درآمدهایی که حتی کفاف نیازهای روزمره و اولیه زندگی را به سختی می دهد، چگونه می توان به خرید مسکن فکر کرد.
از طرف دیگر نیز اگر خانواده ای هم، توان پس انداز داشته باشد با توجه به تورم شدید و افزایش روز افزون، ارزش پس اندازش روز به روز کم می شود.
واقعاً نیاز است که دولتمردان در این باره چاره ای اندیشیده و با وضع قوانین سخت مدیریتی همراه با نظارت کامل انحصار مسکن را از دست سوداگران این حوزه درآورده و به دست خود بگیرند.
بی شک همه ما می دانیم که فاکتور عرضه و تقاضا نه فقط در بازار مسکن بلکه در بازار کل کالا و خدمات حاکم بوده و یکی از دلایل تأثیر گذار بر قیمت ها می باشد.
به نحوی که هر چقدر میزان تقاضا بالا باشد، به طبع آن میزان قیمت نیز افزایش می یابد و هر چه عرضه بالاتر از تقاضا باشد، قیمت به صورت خودکار کاهش می یابد.
این قانون بر بازار مسکن نیز حاکم بوده و هر چه میزان تقاضای مردم برای خرید مسکن بالاتر باشد در پی آن قیمت مسکن نیز افزایش می یابد و بر عکس هر چه تقاضا برای خرید کم باشد و عرضه زیاد باشد قیمت مسکن خود مختار کاهش می یابد.
البته ناگفته نماند که، افزایش قیمت مسکن این دو سه سال اخیر ربطی به میزان عرضه و تقاضا نداشته است. زیرا شرایط اقتصادی خانواده ها آنقدر اسفناک بوده که حتی برای پرداخت اجاره بها و رهن نیز وام دریافت می کنند چه برسد به افزایش تقاضای خرید.
یکی از مهمترین فاکتورهایی که معمولاً متقاضیان خرید مسکن مدنظر دارند توسعه زیربنایی آن است. به هر حال مکانی که داراری زیر ساخت های مناسب، دارای پارکینگ، نو ساخت و مهندسی شده هستند و همچنین در موقعیت مناسبی قرار دارند از تقاضای بیشتر و قیمت بالاتری برخوردار می باشند.
به عنوان مثال مسکنی که موقعیت آن در محله ای است که امکان دسترسی به مترو، بانک، ادارات دولتی، مراکز تفریحی و فضای سبز، مراکز خرید بزرگ، مراکز آموزشی، مراکز بهداشتی و درمانی و غیره را به راحتی دارد، مسلماً قیمت بیشتری نیز خواهد داشت. یکی از فلسفه های اصلی تفاوت فاحش قیمت مناطق و محله های مختلف در هر شهر، مخصوصاً شهرهای بزرگ به همین موضوع بر می گردد.
البته ناگفته نماند که موقعیت مکانی مسکن نیز از عوامل تأثیر گذار بر نوسان قیمت مسکن می باشد. در واقع هر چه محل مسکن دنج و آرام باشد متقاضی برای خرید آن نیز بیشتر است.
یکی دیگر از مؤلفه های تأثیر گذار بر افزایش قیمت و نوسان نرخ مسکن شاخص رشد اقتصادی منطقه است. در واقع این عامل سبب شده است که قیمت مسکن در کلان شهرها نسبت به شهرهای کوچک بیشتر شود. زیرا شاخص درآمد در شهرهای بزرگ به مراتب بسیار بهتر از شهرهای کوچک است. البته این موضوع نسبت به منطقه و حتی محله در یک شهر تأثیرگذار است. به هر حال مردم دوست دارند در مکانی منزل داشته باشند که در آن مکان رشد اقتصادی خوب بوده و به طبع آن بر درآمد اهالی آن منطقه نیز تأثیر مثبت می گذارد.
رشد نرخ بیکاری رابطه معکوسی با نوسان قیمت مسکن دارد. نرخ بیکاری که با رکود اقتصادی نیز همراه است می تواند قدرت خرید مردم برای مسکن را کاهش دهد. زیرا هرچه قدرت خرید کم شود میزان تقاضا برای خرید مسکن نیز پایین خواهد آمد. در نتیجه کاهش میزان تقاضا سبب کاهش قیمت مسکن می شود.
در پاسخ سوال مذکور می توان پاسخ مثبت داد. زیرا نرخ بهره نیز از عوامل عمده تأثیر گذار بر نرخ مسکن محسوب می شود. کاهش و افزایش نرخ بهره دارای یک رابطه معکوس با نوسان قیمت مسکن است. به بیانی روشن تر وقتی که نرخ بهره افزایش می یابد قدرت مردم برای باز پرداخت آن کم شده و در نتیجه تمایل کمتری برای دریافت وام جهت خرید منزل دارند. اما اگر وام و تسهیلات عرضه شده برای خرید مسکن نرخ بهره کمتری داشته باشد میزان تقاضا برای خرید مسکن بیشتر و در نتیجه نوسان قیمت نیز بالاتر خواهد رفت.
آمار جمعیت شناختی یکی دیگر از فاکتور های تأثیر گذار بر نوسان قیمت مسکن است. جمعیت شناختی دربردارنده آمار و ارقامی می باشد که یک سری از اتفاقات اجتماعی و تغییر و تحولات جمعیتی یک جامعه را مورد بررسی و کاوش قرار می دهد.
شاید برای برخی از افراد این سوال به وجود بیاید که این عامل چه رابطه ای ممکن است با افزایش نرخ مسکن داشته باشد. جهت روشن شدن موضوع، ما ادامه بحث را با ذکر یک مثال ادامه خواهیم داد.
آمار طلاق و آمار ازدواج دو فاکتور مهمی هستند که در جمعیت شناختی یک جامعه جایی دارند.
حال فرض کنید در یک جامعه آمار طلاق بیشتر از آمار ازدواج تخمین زده شود. در چنین شرایطی به دلیل کاهش تقاضا برای خرید منزل و تشکیل زندگی مشترک طبعاً قیمت مسکن نیز کاهش می یابد. اما در حالت عکس یعنی زمانی آمار ازدواج از آمار طلاق پیشی می گیرد، تقاضا برای خرید مسکن بالا رفته و در نتیجه قیمت مسکن نیز افزایش می یابد.
افزایش شدید قیمت مسکن، مشکلات متعددی را برای اقتصاد کشور در پی خواهد داشت. با توجه به قیمت هایی که در حال حاضر برای معامله املاک ارائه می گردد به راحتی می توان پی به عمق فاجعه مسکن در کشور پی برد.
افزایش نجومی قیمت علاوه بر آنکه موجب کاهش شدید قدرت خرید خانواده های ایرانی شده و عملاً می توان گفت این حق از سبد حق و حقوق شهروندی خانواده ایرانی در حال حذف شدن است، تأثیر بسیار بدی بر نرخ بیکاری و رکود اقتصادی نیز خواهد گذاشت. زیرا کاهش قدرت خرید موجب کاهش تقاضا برای خرید و در نتیجه سبب خوابیدن پروژه های ساخت ساز می گردد.
از آنجایی که قشر کثیری از مردم کشور را کارگران روز مزد حوزه ساخت و ساز ساختمانی تشکیل می دهد، رکود ساخت و ساز سبب بیکاری آنها شده و در پی آن رکود اقتصادی را بیشتر و بیشتر خواهد کرد.
دیدگاه کاربران